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位于南山区南头街道同乐北板块，距离12号线同乐南地铁站行约400米的『中海云启源境家园』新宅项目1栋1单元207套房源取证，该项目总共有3座住宅楼，其中1栋1-2单元为商品住宅，3单元为保障房，后续1栋2单元还有约90套房会加推。
本次取证的1栋1单元，推207套建面约90-95-105-143㎡三至四房。其中约90㎡三房两卫41套，约95㎡三房两卫42套，约105㎡三房两卫42套，约143㎡四房两卫80套，约239㎡顶复2套。
本次取证的1栋1单元，备案均价约9.0万，单价8.1万-12.2万，总价763.5万-2908.5万。
开盘综合折扣约91.8折，折后均价约8.3万，单价7.4万-11.2万，总价约700.9万-2670.0万
目前，1栋1单元正处在i深圳意向登记阶段，提交/修改资料截止到6月5号19：00，还有两天登记时间，冻资（30万-中行&中信&平安）截止到6月5号20:00，6月7号线下开盘选房。
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『中海云启源境家园』是今年4-5月份南山话题热度较高的新宅之一，它的卖点主要体现在：
①产品，它是自2025年3月住建部发布新《住宅项目规范》后深圳首个新宅，叠加新规户型+“好房子”概念，使用率高且室内配置了多项新颖的主动&自动式居家易发安全隐患检测、预警、干预功能。
②学校，项目在南山实验教育集团园丁学校招生范围，且学校就在楼下，该校生源和教学模式都比较好，据民间统计近两年中考成绩表现仅次于南外文华和深中南创，完全有资格进入到第一梯队序列。
③区位，虽然同乐在南山属于边缘化板块，但四周是科技园、桂湾、宝中、南山中心老城、新安中心老城，辐射性、承载性非常好。
④品质，玻璃幕墙+铝材线条立面，精装修标准高（一线品牌、智能物联、多项主动式安全隐患检测配置），公区/会客厅使用了大量石材、铝板、花砖材料，并且做了造型、拼花工艺，比较精致。
⑤视野，项目北、南、东面三个方向目前高层建筑少，较为空旷，大部分户型视野、景观较好。
当然，不足的地方也是有的
①同乐北板块目前正处在大规模焕新初期，目前城市面貌和居住氛围差了点，集中式商业、文体场馆配套依赖周边板块辐射，虽说借助交通工具去周边大型购物中心、文体场馆时效不长，但始终不太便捷。
②同乐北板块全面焕新周期会比较长，一方面是很多用地规划存在不确定性，另一方面是很多规划配套短期兑现不了，后续周边地块实施产生的噪音、扬尘、施工车辆等不利因素也将会影响居住体验。
③项目体量小，业态比较单一，容积率偏高，居住属性不纯粹，车位配比不足。
④项目北临南坪快速，南临北环大道，车流量都很大，虽然标配了三层中空LOW-E玻璃门窗系统，但噪音或多或少还是有，需要注意评估。
⑤与同板块其它新宅项目相比它有学区溢价，价格与相邻同学区次新小区二手成交均价相当，虽说项目是新房，产品力、品质做的也都不错，但相邻的次新小区有体量、体质优势，产品力也不差。
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壹·项目开发商
『中海云启源境家园』建设单位为深圳海奕房地产，该公司由中海华南深圳公司-51%和深圳信益诚投实业-49%共同持股，中海作为知名地产品牌统筹项目开发、建设、营销及运营！
中海是中央直管的骨干企业，俗称央企，早在80年代初就开始涉足住宅开发业务，在深圳项目也是遍地开花，仅近两年就有时光境、深湾玖序、新都荟、珑悦理、寰宇珑宸等多个新宅先后入市！
叁·项目简介
『中海云启源境』项目位于南山区南头街道同乐北板块，北环大道与南农路交叉口西北侧，紧邻豪方天际、前海东岸小区和南山实验教育集团园丁学校，距离12号线同乐南站步行约400米。
『中海云启源境』前身为“润亚奕拓厂房城市更新单元”，于2023年列入第一批城市更新计划，整备后规划两个地块，北侧九年制教育用地用于南实园丁学校扩建，南侧住宅用地为『中海云启源境』。
『中海云启源境』项目占地面积约0.9万㎡，规划建筑面积约8.8万㎡，计容建面约6.4万㎡，容积率7.11，绿化率30%，涵盖商品住宅、保障住宅、幼儿园、文化活动室、老年人照料中心等业态。
『中海云启源境』项目主要业态指标包括：约3.3万㎡商品住宅、约2万㎡保障房、约1100㎡幼儿园、约1000㎡文化活动室、约1000㎡老年人日间照料中心、约750㎡社区党群服务中心及其它配套若干。
『中海云启源境』项目由3座主体建筑组成，其中1-2单元（47F&21F）为商品住宅，3单元(46F）为障性房。文化活动室、管理处设置在1单元1-2层裙房。幼儿园、社区党群服务中心、老年人日间照料中心设置在2单元1-2层裙房。
『中海云启源境』建筑向阳立面采用的是三层夹胶玻璃+铝板线条，背阴面用的是真石漆涂料，主流改善盘一般都这么搭配。看饼图和沙盘模型挺符合现代化审美的，美观且有质感。
『中海云启源境』项目1-2层为配套裙房，花园主要在地面层，裙房屋顶还有一部分园林和休闲会客空间，对标高奢酒店打造的南洋风情园林，配置奢阔门厅、艺术大堂、静谧水院、艺术型连廊等。
目前『中海云启源境』项目正在建设中，施工许可证显示的是主体工程2026年12月31日竣工，据悉合同约定的交付时间为2027年4月31日前带精装修交付，预计会提前到2026年底前交房。
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肆·产品&朝向&景观介绍
货量：项目有3座住宅楼，总共708户，其中有2座商品住宅楼（1栋1单元47F&1栋2单元21F），均为3梯5户，可售房源约298套。
产品：78套约90㎡三房两卫、42套约95㎡三房两卫、96套约105㎡三房两卫、80套约143㎡四房两卫，2套约229㎡顶复。
新规：新规户型，80公分飘窗、可利用设备平台、阳台改卧室、双飘窗或L型飘窗卧室等，这些比较好的新规特征点均有体现。
结构：均为传统竖厅动静分区结构，90-95㎡客厅开间3.5米，105㎡客厅开间5米，143㎡客厅开间4.8米，阳台7.6米宽景阳台。
产品力：据悉备案得房率约80%，加赠送（一半阳台+飘窗+设备平台）得使用率约93-95%，去除室内墙体脚踩使用率约85%左右。
朝向：90㎡户型有三条腿，均为西偏南朝向；95㎡户型只有一条腿，为东偏北朝向；105㎡户型有4条腿，其中3条腿是东偏北朝向，1条腿为南偏东朝向；143㎡户型有2条腿，均为南偏东朝向。
视野&景观：基础视距都还可以，现状东偏北、南偏东远景视野都挺好。景观只能说还行，观感算不上很好。东偏北虽然建筑少也很矮，但老建筑多、布局凌乱。南偏东受豪方天际写字影响中山公园景观视宽受限，主要还是城市景观，虽说建筑普遍为小高层，但老建筑多且密度高。
视野景观是参考航拍，基于现状做出的推理性结论，确定性结论需要借助无人机升空，并明确周边地块规划及报建平面图，可联系我们的咨询师，免费提供无人机定点定位看景观视野和分析用地规划及报建平面图服务！
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伍·主要配套介绍
商业：近距离只有南头古城能逛，其它都是传统商业。好在项目位置好且临北环，不堵的话10几分钟能辐射的优质商业多，如万象前海，山姆、壹方汇、欢乐港湾、万象天地、海岸城购物中心等。
地铁：项目距离12号线同乐南站步行约400米，这条线可直达太子湾、蛇口、南山中心区、新安中心区、西乡、福永、航城、机场等区域，换乘站也多，辐射面还是挺广的，地铁出行还算便捷。
陆路：项目北邻南坪快速，南邻北环大道，1.5公里范围内还能辐射北环大道、南坪快速、南山大道、南油大道、京港澳高速、广深公路、深南大道等主干道&快速路，自驾出行较为便捷。
学校：项目学区是相邻的南山实验集团园丁学校，该校是为数不多实力与名气严重不匹配的学校，民间统计该校2024年中考普高率达88.55%，仅次于南外文华和深中南创，属于第一梯队！
医院：项目距离南山中医院步行约730米，约10分钟可达。驾车到宝安人民医院约2公里，约8分钟可达，这两所都是公立大型综合医院，距离项目也都比较近，生活中如遇身体不适可就近满足。
文体：项目1.5公里范围内分布有南联体育中心和马家龙体育中心两处传统小规模体育活动场所，一路之隔中山公园内设置各类球类活动场地。项目距离宝安1990文化体育中心约2公里，开车8分钟可达。
公园：项目南侧隔北环是中山公园，占地约49万㎡，体量大且设施丰富，还非常具有人文气息。公园南侧还紧临南头古城，休息好了可以去逛商业街吃喝玩乐，玩累了可以中山公园休息。
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陆·板块现状与规划发展
①项目周边现状基本面
南头街道南山区府所在，传统行政文化生活中心，『云启源境』位于南头同乐北板块，受历史因素和路陆网割裂影响发展比较滞后，产业也呈低散小特点。近两年在土地更新整备推动下板块开始有了规模大发展的景象，但目前居住氛围、公共配套、产业能级这些还没啥谈资。
②同乐北板块区位条件
之于南山，同乐北板块确实处在边缘化地带，但与之相邻的前海、宝中、科技园、新安中心、南山中心都职住热门、公共配套聚集板块，虽然同乐北板块目前各方面条件差了点，但胜在短距辐射面好，外溢承载性强，周边高能级板块的成熟产业、配套能够弥补自身前期发展的不足。
③同乐北板块成长性
同乐北是南山为数不多存在大规模基建景象的板块，目前有多个项目在建，涵盖住宅、产业、配套等，并且板块历史遗留建筑密度低、权属简单，比较有利于后续更新整备推动。整体来说板块土储相对富足、有发展空间，短期及中长期发展均有一些预见性。
④项目周边旧改储备
项目周边旧改主要集中在科技园北板块，中短期将兑现一大批优质产业载体。同乐北板块主要是体量比较大的南头直升机场旧改，它不仅能释放大量土地空间，为板块增添大量产业空间和配套，还能减轻与科技园的割裂感，中远期发展比较有想象空间。
⑤远期利好概念
同乐北板块自身定位偏生活化，居住消费需求依赖外溢，好在它近科技园、桂湾、宝中，近享产业红利。目前宝中、桂湾已成熟，科技园北正处在焕新扩容初期，未来将兑现大量产业空间、公共配套资源，虹吸实力企业、高薪人才，大量优质资源和居住消费需求也将带动区域物业价值增涨。
免责声明：
本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为邀约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终。
财联社6月3日讯（记者 王海春）今年端午假期，新房市场成交冷热不一。
中原地产6月3日公布的数据显示，今年端午假期（5.31-6.2）上海新建商品住宅共成交4.61万平方米，同比增长87.4%。
“按我们监测到的数据，端午假期上海超过100个项目有签约记录，大部分楼盘签约只是个位数，不过今年假期仍有部分热门楼盘出现规模不小的签约。这其中，一些品质较高的楼盘，因签约量较大，从而推高了交易数据。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。
在武汉，中指院今日公布的数据显示，今年端午假期期间，武汉市新建商品住宅网签571套，网签面积为6.49万平方米，较去年假期增加26%。
据了解，武汉今年端午期间交易量上升，主要是因为开发商抓住假期时机，加大推盘及营销力度，多个项目节前取证开盘销售，销售情况不错的楼盘多为新规划项目，产品力优势明显，使得去化情况较好。
在深圳，据深圳中原研究中心统计，今年端午假期（5.31-6.2），深圳全市一手住宅现售+预售成交194套，其中一手住宅预售成交167套，较去年端午假期下滑23.4%；二手住宅成交97套，较去年上升32.9%。
中指院高级分析师孟新增介绍，今年端午小长假期间，部分城市一些楼盘的确表现不错，不过整体来看，多数城市的项目虽然延续之前促销活动，但市场整体表现相对平淡。
其表示，从5月市场交易情况来看，百城新房价格环比涨幅扩大，二手房延续“以价换量”态势。
据中指院监测数据，2025年5月，全国百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较4月扩大0.16个百分点，同比上涨2.56%。
多位业内人士告诉记者，均价上扬，与成交结构的推动因素有一定关系
“改善盘活跃，推动了5月的均价继续上涨，尤其是一线城市涨幅更加明显。这其中，一线城市环比上涨0.9%，增幅比上月上升0.53个百分点；同时也要看到，二线城市环比仅微增0.06%，较上月0.1%的增幅出现下降，三四线城市环比继续下跌。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
对于这种现象，58安居客研究院院长告诉记者，从供应端角度观察，年中通常是房产销售的重要节点，开发商们会在高能级城市加快推盘速度，优质房源供应的增加，因此成为推动市场交易活跃度提升的一股重要力量。
“不少房企目前押注‘高端改善盘’，使得核心城市优质项目集中入市。另外，核心城市土地侧的热度，也会传导至新房市场，北京、上海、杭州等城市均拍出高总价及高单价地块，尤其是杭州总体溢价率明显领先于其它城市，这对于提高市场热度及预期，也起到了一定作用。”张波在接受记者采访时说。
业内人士指出，部分高能级城市核心地段项目热销之际，也应注意到，5月二手住房价格环比跌幅扩大，各线城市均出现程度不等的回落。
中指院数据显示，2025年5月，百城二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较3月扩大0.02个百分点；同比下跌7.24%。
李宇嘉介绍，4月以来二手房挂牌量继续增加，尤其是出现大户型在市场挂牌量增长的现象。
“部分业主置换需求增加，使得挂牌量有所增长，而改善型新盘的入市，与存量房的竞争效应变得明显，加上愿意降价卖房的业主有所增加，导致二手房价格调整较为明显。”李宇嘉说。
对此，张波也指出，由于新房市场政策的调整和开发商让利，可能会有一些购房者转向新房市场，导致二手房市场的竞争加剧。其预计，二手房挂牌量如果继续增加，可能会倒逼二手房价格继续回落。
“从二手房市场来看，热点城市的核心地段由于土地稀缺、人口流入量大、经济发展水平高等因素，房价有望保持相对稳定，部分具有地段优势的稀缺房源甚至可能出现小幅上涨。而那些并无独特地段、资源等优势的房源，则面临市场竞争压力。对于一些库存较大的中小城市，二手房市场去化压力仍然较大，还需继续通过降价等方式来促进成交。”张波补充道。
孟新增也认为，二手房的学区需求阶段性得到释放后，年中成交预计逐步趋稳，在高挂牌量因素影响下，短期内二手房市场“以价换量”仍是市场主流。
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