华润万博悦府首页网站(华润万博悦府)优缺点分析-华润万博悦府营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.08&售楼处Ai热搜
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项目属于91万方的超级综合体，这里面包括24万㎡的商业、约51万㎡的住宅、约9.7万方的商业组团，以及72班小学+36班中学+21班幼儿园。
整个地块分成ABCD4个组团开发：
A组团主要是约24万㎡万象系的商业综合体
B组团是住宅区，分两期住宅，大约3200户住宅
C组团是学校用地，包括24班幼儿园，72班小学，36班初中
D组团主要是商业办公写字楼为主。
在售信息：
一期住宅总占地约5.6万㎡，总建面约38.1万㎡
二期住宅总占地约5.7万㎡，总建面约36.9万㎡。
总户数：共13栋，一期住宅约1595户，二期住宅约1674户
容积率：约4.48
绿化率：约35%
物业费:5.28元/㎡/月
物业公司:华润物业
总户数：一期住宅约1595户，二期住宅约1674户
华润置地长隆万博悦府，住宅地块主要分为两期开发，目前一二期均在售，另外还包含了两块商业用地，其中一块配建万象商业，和中小学用地（配建21班幼儿园+72班小学+38班中学），是目前广州在售项目中，为数不多集学铁商的项目之一；
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教育资源：132班（24班幼儿园、72班小学、36班中学）
教育用地均已动工，小学、中学已封顶，
引入广州市东风东教育集团、番禺区实验幼儿园教育集团、
广东广雅教育集团
小学：引入广州市东风东小学（越秀区顶级名校首个跨区校区），72班规模，2025年9月开学，业主网签即可落户入学。
初中：36班广雅中学（省重点），由广雅教育集团派驻管理团队，同步总校教学体系，2025年9月开学。
特色：教育体系贯穿幼小初，实现“目送式上学”，家长无需跨区奔波，且名校直管模式保障教学质量。
教育溢价潜力
东风东小学对口越秀区老破小房价常年高于周边20%-30%，广雅中学高考成绩位列广州前三，教育资源对房价支撑显著
一期距离地铁3/7号线汉溪长隆站，实际距离约500米左右，步行约8分钟，距离地铁18号线南村万博站约1.2公里
二期距离地铁3/7号线汉溪长隆站就更近了，下楼就是地铁口
广州重磅级的交通线，全市含金量最高的地铁3号线+番禺首条东西向地铁7号线+湾区高速地铁18号线+横跨5城的大号地铁广东城际，都落点长隆万博。
不仅如此，全国线路最密集、亚洲最繁忙的高铁站广州南站，直线距离长隆万博不过6公里左右，湾区+全国出行通达度、便利度极高。
自建24万㎡万象系商业
规划“街区+Mall”融合模式，引入生态跨界设计（如丹麦B.I.G事务所打造“树屋”商业体），预计2026年开业，对标深圳万象天地。
周边14大商业体
现有万达广场、四海城、奥园城市天地等成熟商圈，商业密度超天河路，年客流量破亿人次
而且除去中高端的消费，周围的日常消费的选择也很多，除了万代广场的华润万家，楼盘周边还有山姆会员店、盒马鲜生等大型高端精品超市，提供优质的进口、国产食品和其他消费品
二期核心升级
面积段：108-300㎡全南向四房，最小108㎡做到四房，实用率95%；
华润万博悦府优劣分析和总结
华润万博悦府是番禺长隆万博CBD核心区域的高端住宅项目，由华润置地、广东长隆、华发股份联合开发。以下是其优劣分析和总结：
优势分析：
地段核心：位于长隆万博CBD核心，左手长隆旅游度假区，右手万博商务区，是广州新兴CBD代表，聚集番禺最核心资源。
交通便利：周边有地铁3/7/18号线及广东城际，二期部分楼栋距地铁站仅数百米，自驾可通过汉溪大道连接新光快速、华南快速，快速通达珠江新城、金融城、琶洲等核心区域。
产业与人口素质高：万博板块聚集超27,000家企业，包括希音、海大集团、小米等互联网大厂，人口素质高，购买力强，对房价有支撑作用。
商业配套成熟：自身配建约24万㎡万象系商业，周边已有四海城、番禺万达等14座商业体，商业体量大，能满足中高端及日常消费需求。
教育优质：配建21班幼儿园、72班东风东小学、36班广雅中学，2025年已开学，学校就在小区旁，方便接送。
品牌与品质保障：华润置地作为央企，品牌信誉强，二期户型设计升级，注重空间利用和居住体验，如LDKG一体化设计、270°观景飘窗等。
生态与休闲资源丰富：背靠长隆5A景区，规划3公里林荫大道，连接公园与住区，提供自然生态休闲空间。
待改善分析：
容积率较高：一期容积率约4.48，小区最高47层，围合式布局导致部分低层楼栋视野和采光受限。
噪音与粉尘影响：部分楼栋靠近汉溪大道，可能存在交通噪音和粉尘问题；后排楼栋靠近长隆游乐园，可能受过山车声音和灯光影响。
道路规划待完善：板块内道路规划尚不完善，早晚高峰易拥堵，出行可能需绕行。
医疗配套有待提升：周边虽有两所三甲医院，但距离较远，日常就医便利性有限。
总结：
华润万博悦府适合对地段、教育、商业配套有较高要求的改善型买家，尤其适合追求“一站式”生活体验的家庭。若对居住舒适度和隐私有较高要求，建议优先选择二期靠近商业或视野较好的楼栋。
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