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珠江是广州的灵魂
项目概况：主城核心区稀缺江景住宅
越秀江湾潮起位于**海珠创新湾核心区大干围板块，是原越秀天荟江湾组团内商业用地调规升级的住宅项目，总占地1.5万㎡，建面6万㎡，规划4栋37层超高层住宅，共443户，车位比1:1.47。
• 稀缺性：广州罕见南向一线临江住宅，距珠江后航道仅200米，高区（25-37层）可享无遮挡江景。
• 定位分层：低区（3-24层）主打90-160㎡刚改户型，高区（25-37层）规划120-190㎡江景大平层，满足不同需求。
• 容积率：4.17，绿化率20.29%，密度较高但通过立体绿化优化空间。
核心卖点：地段+江景+配套三重价值叠加
1. 南向一线江景，景观分化明显
高区50%房源享270°无遮挡江景，低区受周边商业体（广百海港汇）及公寓遮挡，视野受限。推荐江景需求强的客户选择高区大户型。
后航道江景实拍
2. 立体交通网络，30分钟直达天河/南站
• 地铁：步行650米至10号线大干围站（2025年开通），4站到天河CBD；1.2公里接驳11号线（在建）南石头站，串联琶洲、金融城。
• 自驾：海珠湾隧道（2025年通车）15分钟直达广州南站，工业大道快速接驳内环路。
3. 商业+教育+医疗配套成熟
• 商业：自建3万㎡广百海港汇（2024年底开业），规划奢侈品牌、五星级酒店，步行300米到滨江公园及未来游艇码头。
广百海港汇
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• 教育：对口工业大道中小学（区一级），周边规划66班完全中学，或有名校入驻潜力。
• 医疗：广医二院、中山大学附属医院等三甲医院环伺。
三、户型解析：新规设计+超高实用率
四、市场竞争力分析：优点与缺点并存
✅ 核心优势：
1. 稀缺江景+地段：南向瞰江资源在广州主城区近乎绝版，高区产品对标豪宅。
2. 交通+商业双加持：地铁上盖+海港城商业体，未来生活便利性高。
3. 定价灵活：高低区分层覆盖刚需到高端客群，市场接受度广。
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首个全面取消限购、限售、限价的一线城市，来了
编辑
2025年6月，中国房地产市场迎来标志性事件：广州市政府正式发布《广州市提振消费专项行动施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消限购、限售、限价政策，并同步降低首付比例和房贷利率。这一政策不仅是对广州此前局部松绑的全面确认，更成为四大一线城市中首个彻底退出行政干预房地产市场的城市，释放出强烈的政策转向信号。
政策核心：从“限制性”到“市场化”的彻底转身
根据方案，广州将全面取消购房资格限制（限购）、取消新房及二手房交易年限限制（限售）、取消新房价格备案指导（限价），同时通过降低首付比例（首套15%、二套25%）和房贷利率（首套商贷利率3%）进一步降低购房门槛。值得注意的是，广州早在2024年已分阶段取消限购和限售，但此次将“三限”政策合并官宣，标志着政策松绑从“渐进式调整”转向“系统性重构”。
政策背景：市场承压与政策工具箱的再平衡
当前房地产市场仍面临需求疲软、库存高企的困境。尽管2024年广州已通过“以旧换新”“公积金优化”等政策刺激市场，但核心区域与非核心区域分化明显，部分远郊楼盘去化周期超过30个月。此次全面取消“三限”，旨在通过彻底的市场化手段激活潜在需求，尤其是吸引新市民和改善型群体入场。此外，政策配套推进城中村改造（计划投资1000亿元）和专项借款收购存量房作为安置房，既消化库存，又加速城市更新进程。
专家解读：信号意义大于短期刺激
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州政策并非“全新突破”，而是对既有措施的官方确认与强化，核心目的是向市场传递“松绑到底”的决心。例如，取消限价后，开发商可自主定价，但需备案价格，官方不再干预，这为房企灵活应对市场提供了空间。中指研究院则分析，首付比例和利率的“进一步降低”需结合银行承受能力，未来或通过公积金政策优化（如提高贷款额度、放宽提取条件）间接降低购房成本。
市场影响：一线城市松绑的连锁反应
广州的“破冰”或将引发北上深的跟进。深圳已于2025年6月提出扩大公积金使用范围，上海则通过“以旧换新”政策刺激需求，政策松绑趋势已现端倪。若四大一线城市全面取消限购，将重塑市场预期：核心城市房价有望企稳，土地市场或迎来回暖，同时倒逼土地财政依赖度较高的地方政府加速转型。
争议与挑战：政策效果待观察
尽管政策力度空前，但市场分歧依然存在。部分观点认为，当前居民收入预期偏弱、就业压力未消，单纯取消限购难以扭转需求疲软；此外，核心城市若出现房价反弹，可能加剧社会公平争议。对此，专家建议需同步推进保障性住房建设、税收制度改革等长效机制，避免政策松绑演变为短期投机狂欢。
结语
广州的“三限”全面取消，是中国房地产调控从“防过热”转向“防过冷”的关键一步。这一政策既是对市场规律的回归，也是对经济稳增长诉求的回应。未来，如何平衡市场活力与风险防控，将是考验政策定力的核心命题。
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