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🍒中建未来方洲🍒

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未来方洲：文冲（石化路以东）改造项目范围包括渡头村、文元村、江北村三个片区。融资地块总住宅体量约60.85万㎡，约4000-5000套。

未来方洲首开面积为79㎡、95㎡、108㎡、128㎡和142㎡三四房户型。

【基本信息】

占地面积：约74万㎡

建筑面积：约220万㎡

业态类型：集住宅、商业、办公、公园等高浓度多维配套大城

首推户型：建面约79-142㎡三至四房

项目地址：黄埔大道5号线文冲地铁站旁

与城市共进，向未来提案

中建玖合·未来方洲位于广州黄埔核心区

总占地面积约74.27万平方米

规划文元、江北、渡头三大组团

集创新办公、生态住区、山水公园

文化地标、商业街区、邻里中心

教育成长等7大业态为一体

被列为广州市重点建设项目

△ 规划示意图

项目手握地铁5+13号线双轨道

离双岗站最近仅300米！

横跨5区，直抵环市东、珠城等核心板块

更有文园、牛山炮台、公山公园3所天然氧吧

8所全龄段优质学府、6万平方米街区商业集群

理想大城，随心直达

项目全面融入“一核四芯”产品理念

规划“活力新城、绿色低碳、

智慧空间、在地文脉”四大板块

统筹搭建绿色低碳、智慧空间技术底盘

形成复合商办区、超级十字街

骑楼文化街、智慧社区等多维应用场景

楼栋分布

宜居之洲

5分钟高浓度配套，TOD公园学府大城

以中建玖合“活力、智慧、文化、生态”未来城市理念，结合城、文、商三脉一体，打造三大中心超核集群、岛链式城市更新地标综合体，岛链式开发优势，步行可抵达多维配套

通达之洲

双地铁上盖，快链慢行随时出发

5号线文冲站、13号线双岗站

双地铁轻松出行，30min珠金琶通勤圈

规划多个生活主题漫步游径，举步穿越古今

珠金琶CBD是广州总部经济、

金融行业、科创产业的头部聚集高地

放眼大湾区，是广州城市的骄傲所在

珠金琶CBD、鱼珠CBD一体化进程加深，生活圈成型，轻松享受城市配套的黄金半径

城市脉络：多路网迅达珠金琶CBD

双黄金地铁线：5号线文冲站及13号线双岗站，3站金融城，6站琶洲，9站不换乘直达珠江新城板块

城市主动脉：坐拥广州经济主干道黄埔大道、临江大道、中山大道、广州环城高速，贯通珠金琶CBD核心

城际交通：广深沿江高速，迅达东莞、深圳；黄埔高铁站（规划中）9站21线，联通大湾区，便捷出行

城市繁华：5公里无缝享受CBD商圈

CBD都会商圈：美林天地、山姆会员、宜家、盒马生鲜、鱼珠时光里等都会配套，还有规划中的开市客、华润万象系商业、文冲东和双沙大型商业MALL

双三甲护航：约2公里内有中大附属第一医院（东院区），广州医科大学附属第五医院

城市绿洲、三馆一宫，N重文化休闲享受

周边8大公园：3公里休闲步行，文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园，以及黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、文冲碧道、黄埔公园、沙浦公园，罕见城市中心绿洲环绕

三馆一宫：约1公里可达黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆

文化之洲

传承状元文化，目送式全龄学府

规划打造4所中小学、4所幼儿园

享12年优质教育，让状元文脉在此源远流长

繁华之洲

游逛式街区集群，古今穿越的繁华体验

规划多个商业街区集群

打造状元文化状元大街、富裕堂特色商业

实现可游可逛，全域繁华街区体验

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房产信息：

市场月报｜10月供应新低而成交环增44%，一线政策利好显著放量（2024年10月）

得益于新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”，10月新房供应回落近4成而成交延续U型走势达到年内次高，10月单月成交环比上涨44%，较三季度月均上45%。二手房成交走强，环比上升25%，同比增18%，前10月累计同比与去年持平。土地成交规模延续同比下行，热度略有回落，10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。

01新增供应

环比降38%显著不及Q3月均，穗汉津苏等缩量显著

10月供应规模阶段性回落，不及三季度月均。30个重点城市新增供应715万平方米，环比下降38%，同比下降24%，与三季度月均相比降幅21%，前10月累计同比降幅为32%。

一线供应大幅回落，回归7-8月水平。4个一线城市整体预计供应面积164万平方米，环比下降38%，同比下降8%，较三季度月均水平降幅达12%。仅深圳一城同环比齐增12%和65%，较三季度月均增幅高达54%，基于新政后市场良好的反馈，叠加上月基数较低，房企普遍加强了推盘节奏，整体供应量稳中有增。上海、广州同环比齐降；北京因去年基数较低同比倍增，前10月累计同比降幅仅为2%。

二三线城市供应跌幅不及一线，累计同比降幅仍在3成以上。26个重点二三线城市合计供应551万平方米，环比下降38%，同比下降28%，累计同比降幅为34%。从变化情况来看，武汉、天津、佛山、昆明、长沙、苏州、南宁、徐州等城市环比降幅均超5成，对于武汉、苏州等城市而言，经历了上月供应放量，本月迎来了推盘空窗期；还有部分城市诸如昆明、南宁、徐州等因市场缓慢修复，房企推盘积极性也并不高涨。部分城市诸如长春、珠海、宁波等供应量稳中有增，主要源于上月基数较低，同比延续降势。

02新房成交

环增44%达年内单月次高，一线新政利好显著放量

得益于新政持续效应和传统营销旺季，10月成交止跌企稳，延续9月回升态势，达到年内次高。据CRIC监测数据，10月30个重点城市整体成交1405万平方米，环比上涨44%，同比持平去年，与三季度月均值相比增长45%，前三季度累计同比下降30%。

一线城市是新政直接受益者，成交同环比齐增。4个一线环比上升61%，同比上升21%，较三季度月均增长49%，累计同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、广州、深圳三个一线城市均同环比齐增，其中广州、深圳涨幅显著，环比均有7成及以上显著回升，主要源于新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市，上海主要源于新政利好效应有限，叠加供给限制和二手房分流影响，新政对成交的刺激作用不如广深显著。

二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续，但与去年同期已经不可同日而语；值得关注的是天津10月中旬全面取消限购、限价，短期内的确刺激了一波刚需刚改客群入市，使得整体楼市有企稳回升的征兆。（2）近半数弱二三线城市同环比齐增，以苏州、宁波、南京、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州等为典型代表，经历了前期深度调整，10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交出现了回升态势，累计同比降幅持续收窄。（3）长春、珠海等同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。

03项目去化

开盘缩量提质，平均去化率增6pcts至34%

10月房企推盘积极性不如9月，不过推盘量延续高位显著高于7-8月，21个重点城市10月首开和加推共计243次，环比微降4%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市10月平均开盘去化率为34%，同环比涨幅均为6pcts；和三季度相比增幅为7pcts，延续弱复苏走势。

分城市来看，成都、天津、重庆热度居前，10月去化率均在5成以上。而从变化趋势来看，大体可分为以下几类：一是新政利好型城市，以广州、深圳、天津为典型代表，得益于“四限”松绑，短期内项目来访、认购稳中有增，前期存量客户持续释放；相较而言京沪“四限”松绑程度有限，因而对于开盘去化率提振作用并不显著，个盘延续分化走势。二是西安、南京、合肥、厦门等因供给结构原因，去化率稳中有降；三是半数城市得益于中央利好发声和房企加强营销积极自救，去化稳中有增，迎来阶段性复苏。

04库存

供求比0.51致库存同环比齐跌

厦甬佛等20城去化周期改善

10月，因供应回落而成交持增，30个重点监测城市整体供求比由上月的1.18降至0.51，仅深圳、西安维持供求持稳，其余28城供求比均在1以下。30城库存面积为23338万平方米，环比下降2.9%，同比下降2%。

22城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，宁波、佛山、厦门因短期供应激增，去化周期和环比降幅较为显著。不过当前30个重点城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有7成城市消化周期超过18个月。

05二手住房

成交环同比分别25%和18%，尤其一线同环比增5成

10月，18个重点城市二手房成交面积预计为971万平方米，环比增长25%，同比增长18%。前10月累计成交面积预计为8804万平方米，累计同比增长2%。

环比来看，一系列政策刺激下，10月二手房市场有所升温，除苏州、扬州等4城外，其余14个城市成交均回升，特别是深圳、上海等成交领涨，环比增幅分别达到90%和65%，深圳更是创下2022年以来单月新高。同比来看，重点城市涨跌参半，京沪深杭等核心城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳更是同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但苏州、成都、佛山等城市成交表现依然弱于去年同期。预判后市，政策效应叠加年末冲量，预计下月二手房成交仍有望延续增长势头，但环比增幅可能略有收窄。

06土地市场

成交量价齐跌且溢价率下行，上海土拍热度创新低

10月，土地市场供地节奏不及上年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，同环比分别下降40%和11%，土地成交金额2158亿元，同环比分别下降48%和18%。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

各能级城市表现各异，一、三线同环比量跌价涨，二线同环比量价齐降。CRIC监测数据显示，截止10月27日，一线城市本月共成交土地116万平方米，环比上月下降53%，同比降幅更是高达76%；成交金额298亿元，环比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定程度上升，环比增加37%，增至25756元/平方米。具体来看，上海成交规模最高，达56万平方米，涉及4宗宅地和4宗商办，金额150亿元，除杨浦定海地块2.32%低溢价成交外，其余7宗宅地均底价成交，整体溢价率仅有0.5%，总体来看市场热度仍旧处于相对低位。其次是深圳，成交规模31万平方米，涉及1宗宅地、1宗商办，均底价成交，金额68元。北京月内成交4宗宅地，分别位于通州、丰台、昌平和延庆区，均底价成交，金额达78亿元。此外，广州底价成交4宗商办地，成交金额仅2亿元。

二线城市同环比量价齐降。具体来看，至27日二线城市成交建面931万平方米，环比下降32%，同比大降55%。楼板价同环比亦下降，环比降幅达11%，降至4757元/平方米。具体到城市来看，榜首西安成交建面160万平方米，金额59亿元，涉及13宗涉宅地和6宗商办地，均底价成交。居于第二位的长沙成交建面129万平方米，金额仅28亿元，涉及11宗地，均底价成交。居于第三位的宁波成交建面105万平方米，涉及7宗宅块和3宗商办地块，除宁海县跃龙街道22-12地块经过154轮竞拍，被得力以总价2.08亿元、77%溢价率竞得，其余地块均底价成交。其余城市成交建面均不足50万平方米，成交规模较低。热度方面，除杭州由于拱墅区、上城区两宗地高溢价成交的影响，土地热度相对较高，其他城市热度均处于低位，溢价率多在1%以下。

三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止10月27日，总成交建面6324万平方米，环比下降6%，同比更是大降三成；成交均价环比上涨4%，增至2241元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，徐州、盐城和扬州三个城市成交规模超过100万平方米，榜首徐州成交建面192万平方米，盐城、扬州分别位于第二、三位，成交建面分别为154、141万平方米。本月热度最高的城市为扬州，仪征市多宗纯宅地超高溢价成交，使得扬州本月整体溢价率显著上升，成为三四线城市中热度最高的城市，其余大多数城市以底价成交为主，市场热度延续低位。

07综观

热度“前高后低”新政效果递减

预期11月成交动能放缓或小幅回落

预判11月，我们认为，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。

事实上，从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，的确存在“先升后降”，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%，由增转降；而从广州、深圳等城市来访、认购情况来看，也出现了增长疲软态势；二手房如是，据CRIC监测，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。由此可以看出，新政利好效应呈现递减态势，存量客户释放趋近于阶段性尾声。

分城市来看，广深津等因“四限”政策放松力度较大，整体新房成交预期延续小幅微增态势，北京、上海利好空间有限，随着存量客户持续释放，增长动能或将放缓；而对于多数二三线城市而言，短期因房企大折扣促销带动的刚需刚改客户入市，预期也将随着折扣力度回收，成交再度回落。

二手房市场仍处于高位震荡行情，市场份额占比还将进一步增长。因刚需购房客群基数较大，叠加二手房业主延续以价换量策略，市场韧性还是略好于新房，预期11月整体成交规模还将延续高位。