宋朝的房价到底贵不贵?

宋朝是中国历史上商品经济最发达的朝代之一，以前的城市“坊市制”土崩瓦解，百姓获得了最多的自建房子机会。

房子的自由交易，得到了空前的繁荣，史上最盛大的商品房流通开始真正涌现。探讨宋朝的商品房，在今天依然有不少可鉴之处。

先来看看宋朝的收入和购买力。

清代的赵翼在《廿二史札记》中记载，宋朝官员的俸禄是高薪。宰相一级，底薪450贯，加上七七八八的各种补贴，每个月达600贯。

地方上的高官，比如知府（知州），各种补贴，打包下来，一般达月薪500贯。一些牛逼的厨娘，去太守家做一餐饭，可以拿到500贯，其他许多赠送还不算。堪称到家服务的米其林三星。

一些艺伎，收入更是高得吓人，在高端夜总会，一晚可以捞成千上万贯。比如李师师，皇帝都成天想着和她约会。

这些人相当于时下的一线明星。

但是普通百姓，收入就少多了。

一般在城里打零工，比如缝纫、刺绣、帮厨、送餐，也就是日薪100-150文，月入3-4贯。卖点零碎，诸如水果、炊饼、果脯之类，大概80-250文的样子，月入2-7贯。

在购买力这块，我们可以用大米来作为坐标衡量。

宋朝的粮食价格，从宋太祖到宋徽宗（大约160年间）的整个北宋，每石粮食的价格基本维持在200-760文。只是到了南宋，价格涨了3-4倍。

宋朝每石粮食换算到现在是59.2公斤。如果我们按超市里比较便宜的大米，按每公斤5元人民币计算，也就是每石粮食价格是296元人民币。

如果粮食按较高价格计算，每石760文，那么1贯钱相当于现在的389.5元人民币。

老百姓月薪3-4贯，可以购买4-5石粮食，大约233-312公斤大米，合人民币1165-1560元。

高官月薪按500贯计算，可以购买658石粮食，大约38947公斤大米，合人民币194736元。

所以，宋代的基尼系数特别高，贫富差距特别大。

那么，宋朝的房价到底怎么样呢？

最贵的要数宋朝大奸臣贾似道在临安（现在杭州）的房子，地皮不算，光造价就花了100万贯。

像这种房子，属于当时天下数一数二的豪宅。上千间房子相连，几百口人住在里面。

这是房王。

那么当时的先进贵族呢？

比如皇亲国戚，像公主这个级别的。宋仁宗的兖国公主府第，价值20万贯。

接下来，著名的王府，像邓王钱俶，原来是做过国王的。投降了宋朝，被封为邓王。他的王府的规格，算先进的，价值5万贯。

一般高级官员，三品以上的，比如当时执政大臣陈洪进的豪宅，花了1万贯买的。

所以，抛开个别先进官员，当时高级官员，在开封搞一个气派的豪宅，至少要花1万贯以上，折算成人民币是400万左右。

一般的中级官员，或者有特殊贡献的中下级官员，他们的宅子，算高档住宅。

比如，都头田钦诈，属低阶军官，但是抗金有功，皇帝亲自御赐5千贯，在开封搞了套不错的房子。

通判刘福，属中级官僚，本来是地方官员，搞了钱跑到开封，花了5千贯买了座宅院。据载，是倾其所有。可见，地方高官去京城买房，在当时也是相当不易。

从上面的事例看，高档住宅，在当时一般在5千贯以上，折算成人民币是200万左右。一般的人，不是中了大奖，是不敢问津的。

那么开封一般的普通住宅，到底要多少钱呢？

在李焘的《续资治通鉴长编》中，记载了一个案例，京城著名无赖崔白，强买邻居梁文蔚的房子。

“即以其舍求质钱百三十万，白因以九十万市之。梁诉于府，白遂增钱三十万”。

从这段话看来，梁家房子市场价值1300贯。

也就是说，在开封市内，一般普通住宅大约是1300贯左右，也就是人民币50万左右。

李嘉诚曾说过，决定房产价值的因素：排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。

比如在开封的城墙边，一些偏远的地方，一般的民宅，也就是200贯左右。

还是在李焘的《续资治通鉴长编》中，曾记录拆迁靠近红线30步的人家。

“百姓税地并舍屋130户，记值二万二千六百余緡”。

这里包括地价和房屋，算下来，户均只有173贯。因为有可能不是全拆，可能实际价值要高于这个。

但是可以看出，即便是开封，因为地段不同，价差极大。

当时的杭州城，也是一线城市。

像城外的民宅，砖木结构，每间33贯，芦草竹板结构的，每间只要10贯。

北宋后期的一般底层农民，一户人家的住房价格在10贯左右，折合人民币也就4000元。

所以房子的价格，地段为王。

刚才说的是宋朝一线核心城市，那么其他三五线城市呢？

比如中牟，在今天河南郑州和开封之间，在当时，不是二线，也是三线城市了。有一个官员叫赵承嗣，在市中心买了一处宅子，价格100贯。

陕西的华州，算比较偏了，当时应该是四五线去了。当时官二代候可（其父曾担任过尚书），又是著名的哲学家，贤臣。给他朋友郭行，在华州城内买了处宅子，花了100贯。

以候可的名望和实力，给朋友买这套房子，应该不会差。

大理学家朱熹，跑到江西庐山的风景区，盖了栋别墅，取名“卧龙庵”，也才花了100贯。

这些三五线的城市，当地中上层人士，中高档住宅，大概100贯左右，折合人民币也就4万元左右。

房价贵不贵？一是看租售比，二看购买力。

当朝官员司马光曾说：十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。

就是说，在开封这样的地方，如果房租月收入有15贯钱，相当于10口之家100担粮食（约等于现在5920公斤）收入。

这样的收租婆，养10口人没问题。

再来看看实际租金。

宰相向敏中的宅子，5千贯买入，租金是每天2贯，月租60贯，不到７年回本。租售比1：83，年化收益率14.6%。

华容县长女婿在开封的一处民宅，日租金500文，月租15贯。如果我们按上面1300贯本金计算，不到8年回本，租售比1:86，年化收益率达13.8%。

按现在的国际标准，具有投资价值的房子，租售比在1:200-1:300，也就是在17-25年收回投资成本的房子，就是很健康的，有投资价值的房子。

所以，当时开封的房子，极具投资价值，是相当优质的资产。从高端到一般民宅，都是很健康的，泡沫说法立不住脚。

除此以外，为了照顾外来人员，政府还有公租房。

北宋初（1017年），租房23300间，每月收租114636贯。平均每间每天164文，每间月租4贯491文（此处是省陌，不是足钱）。

到1077年，同样的房子，还有点破损，涨到170文足每间每天，换算成与上文相同的省陌就是220.8文，月租就是6贯623文。60年间，实际上涨了约34%。

公租房面积肯定要小些，都是以间计算。价格应该也要便宜些，公租房的租金只有商品房价格的三分之一。

地方州县的房子，房租明显便宜许多。

河北开德府，算三四线城市，地段好的市中心，一般每间每天的租金100-200文，月租3-6贯。

地段差的后街小巷，不过是3-5文，月租90-150文。

大文豪苏东坡曾写报告给朝廷，惠州驻军半数没有营房，一般就租赁民房，一般租金在每间每天5文左右，月租也就是150文。

偏僻的河东辽州、清河、阳谷这带，每间房的日租金也就是3-6文。90-180文的月租，也是便宜得要死。

但是，州县也有特例，那就是学区房。

像青州州学的旁边，学区房，日租金每间215文，月租6贯多。这个价格据说还是政府优惠的，但是逼近开封的公租房了。

另外一个数据，就是旅店的价格，也可以作为房屋租金的一个参考。

比如1072年，日本和尚成寻一共8个人，在剡县的农家、新昌县旅馆、台州的国清寺庄住宿，都是50文每晚，人均6文多，7文都不到。

这些地方都是江浙发达地方，但是住宿真的很便宜。

看来当时物价还是十分稳定，他跑了这么多地方，住宿费都一样。也说明当时人诚实，不漫天要价，也不欺负外国人。

我们现在可以看出，普通百姓一年收入，不吃不喝也就30-40贯，也就是人民币1.1-1.5w左右。

如果去京城买1万贯的豪宅，也就是人民币400多万的房子，当然要300多年。

不过，这种算法有点不厚道。

一个屌丝，去一线城市买豪宅，放到哪个朝代都只有哭的份。

但是，去京城买一个1300多贯的普通住宅，大约30-40年的时间。

京城偏远一点的地方，比如城墙边，200多贯，不吃不喝，也就6-7年的时间。

这样算来，大宋的房子，真心不贵。