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最近，荔湾区东沙国际商贸港片区北地块项目规划出炉。
北地块，就是去年保利82亿拿下的东沙地块中的AF060610和AF060617两宗小地块，东面紧靠广州幸福湾，部分江景被遮挡。
西南部为规划的24班小学，已确定办学主体是康有为纪念小学，AF060610宗地上还配建一所6班的幼儿园。
但距离10号线东沙站比南地块要远，直线距离约700米左右。
目前，南部的连体地块已开发并上市，即保利珠江天悦，于今年8月开盘，主推户型只有131/169/215/260/290㎡的大户。即便单价最低4字头起，总价起步门槛也要去到630万+
荔湾【保利珠江天悦】全面分析+优缺点总结，一开盘就卖爆，价格对比开盘降了，已确定引进优质的公立学校，市区超100%使用率的江景房
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01
基本信息
【开发商】保利地产
【拿地时间】2023年12月
【占地面积】约15684m²
【总建筑面积】约12327m²
【容积率】2.3
【总套数】310套
【楼栋规划】2栋楼（均32层）
【梯户比】2梯5户
【产品】建面约69-113㎡三至四房
【物业】保利物业
02
交通配套
邻近白鹅潭大道，东沙石岗隧道，5分钟连接海珠西，东沙大道快速接驳环城高速、东新高速；白鹅潭大道串联十里沿江总部经济带；东沙隧道（在建中）、丫髻沙大桥直达海珠。
家门口10号线东沙站700米，4站中大，6站滨江东，零换乘直达珠江新城，11号线和22号线。
规划水上巴士及港湾码头（计划3年内完工），一站式畅游滨水生活。
03
教育配套
项目西南面，规划有24班的小学，目前办学主体已确定为康有为纪念小学。小区配建1所幼儿园，上学就在家楼下，规划45班完全中学，2公里享全龄教育圈；荔湾爱莎国际学校。
2km内省实广钢校区第一小学部、省实广钢校区第二小学部、华师附小
3km内真光实验中学、东沙博雅实验学校。
值得一提的是，因为这两个小区在同一个街道，还都是保利开发建设的，所以保利珠江天悦和保利珠江印象的业主大概率都能优先入学（具体还得看当年教育招生政策）。
至于初中，摇号是第11组，能摇西外、真光、省实广钢、省实花地、四中逸园、广雅等等，学校质量和资源很不错。
04
生活配套
西南侧 ，体量约90万㎡的健康方舟已投入运营，其中约12万㎡的健康港星河COCOPark已经投入使用，目前已有横店影院、万家MART等商家进驻。汇聚潮玩和全球美食，是广州城西最大的购物中心之一，包含地下1层，地上两层。
周边商业配套有约14.45万㎡三馆合一、约10.7万㎡新黄沙水产市场、约53万㎡全国首个双太古、约26.9万㎡万象城、约67万㎡广船商业综合体，满足全龄日常需求。
南方医科大学珠江医院，广州医科 大学附属第二医院，广州市第一人民医院鹤洞分院，广州市荔湾区东沙街社区卫生服务中心，时刻为你的家庭健康生活保驾护航。
东沙片区是广州珠江后航道的重要节点，规划对标世界级港湾码头，滨水一线以公共功能和开敞空间为主。规划提出，打造“东沙国际商贸港、产城协同活力湾”，医药健康产业创新示范区、高端滨水休闲旅游体验地、生态宜居品质生活理想城。
05
在售楼栋+户型
目前，荔湾在售的新规小户型，只有两个，而落到新规亲江小户型，只有保利珠江印象。
项目与珠江的直线距离，只有约200米，数值与市面很多豪宅不相上下
保利的产品，约69-113㎡户型，稀缺江景房
能满足不同家庭居住需求：
69㎡户型是广州西部稀缺的极小户型，也是总价最低的新规三房。去年雅郡最火爆的69㎡户型在珠江印象得以复刻，如今珠江印象的69㎡更为稀缺。
建面约69㎡B户型，就能做到南北对流，并且拥有双面江景。
从样板房实景来看，客厅开间约3.15米，若是打通一个卧室、餐厅，则能形成约20㎡的大方厅，卧室的飘窗可改建，其中，主卧约有17个方，尺度感与上一代80+㎡户型相似，主卧L型飘窗可眺望白鹅潭城市景观。
85㎡户型是西部少有的，非超高层+南向三房两卫。
有传统竖厅和南北对流两个户型，但都做到三房两卫，并且所有卧室朝南。
从样板房实景来看，户型带独立入户玄关、动静分区、约12米大采光面、四开间朝南，功能性与舒适性兼顾。
客厅开间3.7米，若是打通一个房间的话，开间可达到约6.1米。
主卧约为23个方，三面采光、带270° 飘窗，大衣柜和梳妆台，不占用卧室空间，实用性强。
四房设计了108平和113平，其中，113㎡四房两卫，堪称保利珠江天悦的平替，是西部最小的望江四房。四开间朝南，南北对流，南向超大阳台，样板间展现出上一代产品 130㎡的尺度感，LDKB一体化设计，会客空间宽敞。
从样板房113平实景来看，主卧近30㎡，主卧带270° 飘窗，设有衣帽间，
样板间做出了上一代产品130㎡的尺度感，LDKB一体化的设计，会客空间足够大。
广州首个新规小户型使用率100的江景盘，也会是整个荔湾沿江带面积最小的望江产品，这点是比较稀缺的。
保利珠江印象同样走 “小户型 + 少货量” 路线，300-400万即可上车，还叠加了 “保利操盘 + 户户朝南 + 江景资源” 的优势，自亮相以来就备受关注。
06
优点总结
1、靠近广州国际医药展贸中心，离10号线东沙站直线距离700米左右，步行可到达，交通较为便利。
2、项目背靠千亿级大健康产业平台——广州国际健康港，体量约200万㎡，总投资超300亿元，共分四期开发，涵盖广州市区内唯一港湾游艇码头、产业综合体、购物中心、展览中心、写字楼和五星级港湾酒店等高端配套，未来去白鹅潭的顶奢商业也很近，像万象城、太古商业，自驾也就10分钟左右的事情。
3，白鹅潭滨江带成型，将形成连片的高端居住区。项目属于国际健康港板块，沿江而生的广州幸福湾、广船，都是清一色的豪宅盘，均价7-10万+/平。对岸是海珠创新湾，也是海珠的新晋富人区，豪宅带已经成型，而在豪宅区的小户型更是稀缺。
4，保利珠江天悦拥有国际内湾码头，城市级地标。广州第一个内湾码头，8万㎡体量的特色业态，和这个板块共荣，这是保利在产品与地标融合上的更新迭代。
5，新规户型得房率超100%跑不了，而且这还是白鹅潭江景房里面第一个小户型新规产品，再加上保利操刀，可能会吊打白鹅潭很多新盘。
6，拥有优质名校，确定引进24班的荔湾传统名校康有为纪念小学。
07
缺点总结
1，目前自驾出行道路较差，很多断头路，不过好在已经在修了，大部分户型望江都是北向和东北向，主阳台朝向没那么好。
2，很明显，小区的体量很小，基本没有小区园林。
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