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邵阳楼市发布 2024-11-30 17:26:05
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卓越以匠心工艺给大家铸造家的港湾,充分考量设计细节,让每位业主在生活中都能感受到产品的人性化细节呵护、匠心工艺品质!

项目资料

该项目5月30日调整总平面图,建筑面积由292897平调整为293040平,总户数由991户调整为1015户,全年期自持租赁住房户数由476户调整为500户,预计会做成高端总裁公寓,户型套内建筑面积小于90平的户数由296户调整为344户。

首推西区地块三栋(2A、2B、2C栋),共计293套。

约196㎡3+1房四卫 四梯三户/部分四梯两户,只有74套;

约252㎡4+1房三卫 四梯三户/部分四梯两户(专梯入户),有144套;

约328㎡4+2房三卫 三梯两户(专梯专户),仅有72套,

而500平顶复,只有3套,位于每栋楼的顶层。

土拍时有“公建化”标准,小区内所有户型几乎没有主阳台,只有小型内阳台和生活阳台,也没有飘窗,因此实际使用率会低于得房率。

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【户型图参考】

190㎡ 3房3厅3卫

250㎡ 4房3厅3卫

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330㎡ 4房3厅5卫

项目介绍

6月30日,深超总T207- 0060宅地被中海151轮竞价125.32亿元+竞配自持租赁面积58500㎡斩获。

深超总宅地突破了两个限制:1、限售均价突破深圳目前新房最高备案均价,最高限售价13.3万/㎡;2、户型不受限制,突破深圳“7090”限制,可以全部建大户型。

也就说这个项目,没有可售人才房,没有小户型,平均销售价格不高于13.3万(不含装修价格),未来这个盘入市后将会成为真正的超级豪宅,同时也能将这块热土的价值发挥到极致。

这个顶豪项目,中海可能会作为一个在深圳的标杆项目来打造,毕竟这两年中海在深圳的项目让置业者有些操心,因此中海深超总备受质疑和关注,最终豪宅品质、调性如何,悬念与期待并行。

地块位于深超总片区,靠近2号线红树湾站约200米,一路之隔就是知名的万科臻湾汇项目,西侧是深圳湾超级总部基地城市展厅和中信红树湾豪宅楼盘,北侧是南山实验教育集团华侨城高级中学。

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方圆一公里内汇聚了深圳最优越的自然景观和城市配套,比如深圳湾海岸线、华侨城湿地公园、世界之窗、京基百纳广场等等,周边众多知名企业环绕,天音、神舟、深投控、万科、京东、中兴通讯等,不胜枚举。

宗地T207- 0060地块总用地3.63万㎡,容积率≤6.0,建面20.77万㎡,其中住宅约19万㎡,共6栋,商业6000㎡,以及配建一所3300㎡的9班幼儿园等。限高200米,不受7090限制。

周边房价

深圳湾超级总部基地宅地供应更是非常稀缺,上一次宅地出让还要追溯至22年前,中信红树湾、红树西岸的前身,由百仕达拿下的地王震惊全国。

片区绝大多数土地为产业用地,目前有少量的公寓产品,宅地极度稀缺。此宗地块目前在深圳也算得非常优质的地块,可与中信东角头地块相媲美。

而片区内最新入市的新盘还是中信红树湾,今年上半年二手成交价在13-14万,

但楼龄已经15年,看似没太多倒挂价差,但中海深湾玖序有新房的溢价优势在,再看更靠近深圳湾的红树西岸,近几个月的成交价在15-21万,平均在19万左右,深超总地段价值深受认可,但是得房率约95%,对比新房高出很多,而且拥有土豪最看重的稀缺海景。

这么看下来中海深湾玖序产品就差点意思,看效果图是没有外凸阳台,现在不确定最终有没有,且周边高层建筑比较多,可能视野会受到影响,也许只有高楼层户型才能看到海景,说实话还挺考验中海的产品打造能力的,但是有限价优势在,地段又很稀缺,这项目还是有很大的潜力和吸引力。

设计亮点

效果图很高大上,看起来是全玻璃幕墙的外观。

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社区鸟瞰 图源:gad

整体上呈现出东高西低的样态,这是符合深超总天际线秩序的。

深超总片区效果图

此前,地块出让时就有规定,而且项目整体限高200米,西侧地块建筑高度<150米,东侧地块建筑高度<200 米。

不过,这个项目是不能设计凸阳台的,从效果图也能看出来,并没有阳台,对于大平层豪宅,不能不说是一个遗憾。

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社区沿街透视 图源:gad

设计基于总图逻辑展开,为了能满足6.0高容积率数据指标,最终以3栋T3 (一梯三户) ,2栋T2 (一梯二户) ,1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ,共6栋住宅便实现。

社区沿街透视 图源:gad杰地设计

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社区鸟瞰 图源:gad杰地设计

这不仅释放了更多住区内公共空间,也让住宅形式更城市化、公共化,在视觉上更好地融入区域环境。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题,设计也让每个户型都有270度观景面,将城市风光极致 “引入” 室内。

在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统:将城市商业,社区配套服务,文化活动等置于底层,以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连。

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底层开放商业与二层沿街商业界面 © gad

二层布局少量 “森系商业” ,二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园,在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间;再往上则是独立、私密的居住空间。

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二层社区花园 © gad

住宅顶段、中段、底段 © gad

片区价值

深圳湾超级总部基地说是深圳最核心的地段也不为过,是深圳唯一一个全南向拥有一线海景资源的总部基地,也有“深圳曼哈顿”之称。在这个片区,政府投资了3000亿,规划总建筑面积约520万平米。

定位整个产业链的终端,目标是吸引世界/中国500强总部。目前已入驻企业开工项目达到16个,其中深湾汇云中心、神州数码集团总部、天音大厦、中国电子总部主体结构已封顶,中信金融中心、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招商银行总部、碳云大厦等项目已进入主体施工阶段。

项目周边有众多正在建设的写字楼,将会支撑片区的崛起,也能保证片区的土地价值。

中海深超总项目东侧,则是天音大厦、TCL先进半导体显示产业总部。

天音大厦分为南北两座塔楼,分别高150米和100米,目前已经基本落成。TCL先进半导体显示产业总部项目,仍在进行基础工程。

往南侧一点是神州数码总部基地,由2栋200米超高层塔楼及裙房商业组成,目前已基本落成。

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中海项目南侧紧挨着的,是欧加大厦,也就是OPPO国际总部,目前已经建到地上3层左右。

欧加大厦项目工地

欧加大厦效果图

再往南,就是深圳湾超级总部基地C塔项目,高达399.8米,在进行基础工程。

C塔项目工地

深超总C塔效果图

由此可见,未来整个深圳湾超级总部基地的城区功能,将集总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、城市滨海客厅为一体。

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2024房产最新信息:

美联储本次降息,对国内房地产市场有何影响?

受美联储降息利好因素影响,今日包括万科、金地、融创、世茂集团、建发国际等多只房地产股走强。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,美联储降息,有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时,对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。

“这预示着后续降准降息的通道会更加宽敞,国内按揭利率进一步调控的空间变得更大。这对于缓解开发商资金链紧张,降低购房者按揭成本,促进住房需求,均会产生积极影响。”李宇嘉称。

易居研究院副院长严跃进认为,美联储本次降息对国内货币政策、宏观经济和产业经济也将形成利好,这其中,对房贷利率的影响可能会更加明显。

陈文静也认为,美联储本次降息,为我国后续货币政策调整释放出更大的空间,预计后续我国降准、降息的调整或加快落地,有助于进一步降低企业融资成本。“对房地产市场而言,5年期以上LPR有望进一步下调,居民购房成本也可能随之下降。”

国内降息预期走强

“美联储降息后,按当前的经济形势,国内降息预期随之走强,市场还预期调整幅度可能不会小。”中原地产首席分析师张大伟表示。

在对8月金融统计数据的解读中,央行有关部门负责人表示,“着手推出一些增量政策举措,进一步降低企业融资和居民信贷成本,保持流动性合理充裕。”

就此,严跃进认为,今年9月份至年底LPR降息概率加大,界时房贷成本如果进一步下降,将有助于降低购房成本、提振购房消费意愿。

事实上,“517新政”实施以来,首套房、二套房房贷款利率持续走低。

中原地产研究院统计数据显示,2024年8月全国首套房平均利率已经跌到3.25%左右,二套房贷款平均利率为3.6%。

目前,多数城市首套房贷利率已降至2.9%~3.4%之间。其中,5年期以上房贷利率最高是北京和上海,这两城该项利率均为3.4%,广州低至2.9%;二线城市普遍为3.1%,南京低至2.95%。

张大伟认为,在资本宽松环境下,预计未来部分股份制小银行的房贷政策可能会出现全面宽松,房贷利率或进入“2字头区间”。

存量房贷利率方面,严跃进表示,间接来看,此次美联储降息,或有助于存量房贷利率的进一步下调。

房企融资环境或得到改善

从盘活存量房地产市场角度来观察,有分析师认为,美联储降息有助于吸引外资进入中国市场,房地产领域的大宗投资有望升温。

“从机会点来说,经过持续三年的房地产深度调整,存量房地产资产价格出现幅度不小的调整,价格已基本跌到底部。这为投资机构后续展开收购和盘活存量资产,创造了不错的条件。”严跃进称。

当前在“盘活存量、优化增量”的总体制度框架下,预计未来盘活存量商业地产的机会和需求会有所增加。

与此同时,多位房地产行业分析师表示,美联储降息对存量美元债和新发行美元债等都会形成利好。

张大伟表示,对国内房地产企业而言,房企未来海外融资成本会有所降低。“人民币升值的可能性加大,这将减轻房企偿还海外债务的压力,并可能利好房企增加融资规模,降低其融资成本,进而有利于房地产企业的资金周转和项目开发。

而融资渠道改善后,房企拿地积极性或将有所提高。

“2024年房企整体拿地积极性降低,如果我们也在贷款利率方面做出进一步优化,部分房企融资环境得以持续改善,其拿地意愿可能稍有好转。”一位房地产行业分析师表示。

“美联储降息通常被视为全球经济政策转向宽松的信号,这会影响国内购房者对房地产市场的预期。市场可能认为经济环境将更加有利于房地产市场的发展,对房价上涨的预期增强,从而进一步刺激购房需求。不过,如果购房者对未来经济形势仍存在担忧,这种预期的改善可能会受到一定限制。”张大伟称。

对此,李宇嘉指出,尽管国内降准降息预期走强,但考虑到当前工业品价格低迷,实际利率仍偏高,实体投资回报率能否超过实际利率,还有待观察。

“因此,美联储降息虽然会对国内市场产生间接利好,但短期来看,无论是房企展开投资,还是居民按揭购房,对房地产的实际影响也不应持过高预期。”李宇嘉补充道。

最新地产动态:

1、统计局:1-8月,全国房地产开发投资69284亿元,同比下降10.2%;房屋施工面积709420万平方米,同比下降12.0%;房屋新开工面积49465万平方米,下降22.5%;新建商品房销售面积60602万平方米,同比下降18.0%;新建商品房销售额59723亿元,下降23.6%;8月末,商品房待售面积73783万平方米,同比增长13.9%。

2、统计局:8月,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅环比收窄0.2个百分点;二、三线城市环比分别下降0.7%和0.8%,降幅均环比扩大0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅环比扩大0.4个百分点;二、三线城市环比分别下降1.0%和0.9%,降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

3、辽宁省大连市:缴存人使用住房公积金贷款在本市范围内购买配售型保障性住房的,最低首付款比例为15%。缴存人可提取个人账户住房公积金支付保障性住房首付款,提取首付款金额与贷款金额累计不超过购房款总额。

4、第一财经:今年以来,房企公司债的发行规模呈现上升趋势。与此同时,因为国资背景的房企融资通道更加顺畅,房企债券市场的融资成本再创新低,8月低至2.54%。

5、上海市:9月14日出让2宗地块,起始出让总价106.79亿元。最终,2宗地块全部成交,成交总金额120.25亿元。其中,曹家渡地块楼面价11.41万元/平方米,溢价率31.2%,成为全国楼面价第二高的地块。

6、澎湃新闻:去年至今,广东、山东、安徽、浙江等多个省份的部分城市均表示将推进现房销售试点,这一趋势也扩展到一线城市,近期深圳推出的现房交易地块,被业内认为是新的尝试

2024年9月地产动态:

1、北京市:完善租购并举的住房制度。优化房地产政策,适时取消普通住宅和非普通住宅标准,优化商品住宅用地交易规则,改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

2、上海市:9幅地块组成4个出让组合,起始总价147.71亿元,出让面积为19.68万平方米,规划建筑面积50.69万平方米。本次出让地块的现场交易会将于10月25日开始举行。

3、山东省德州市:新增提取公积金支付购房首付款业务类型。购买德州市行政区域内首套新建商品房,可以提取住房公积金支付购房首付款,提取人可以是购房人和直系亲属。此政策暂定执行至12月31日。

4、浙江省杭州市:新挂牌1宗宅地,总起始价约26.62亿元,将于10月22日正式出让。该宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于61500元/平,且毛坯销售最高单价不高于67650元/平。

5、广西省北海市:提高住房公积金贷款额度,即单身职工最高贷款额度由45万元调整为50万元,已婚职工最高贷款额度由55万元调整为60万元。生育三孩家庭的最高贷款额度由65万元调整为70万元。

6、中国房地产网:9月20日,成都市锦江区迎来一场重磅土拍。该地块位于金融城三期,最终贝好家以楼面价27300元/平方米、总价约10.77亿元竞得,溢价率42%。该成交楼面价刷新成都市土地拍卖楼面价新高。

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