这几个金融指标 跟房价走势惊人的相似!

邵阳地产焦点 2019-08-16 09:29:05
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1. 从今年下半年开始,成都、南京、苏州、青岛、宁波、武汉等多个城市房贷利率,已经连续一两个月,出现了不同程度的上调。 比如全国房贷利率非常之高的武汉,首套房房贷利率上浮20%依旧是常态,而二套房房贷利率,上浮25%-30%比较常见。相比7月,武汉个别银行对首套、二套房贷利率又有所提升

 1.

    从今年下半年开始,成都、南京、苏州、青岛、宁波、武汉等多个城市房贷利率,已经连续一两个月,出现了不同程度的上调。

  比如全国房贷利率非常之高的武汉,首套房房贷利率上浮20%依旧是常态,而二套房房贷利率,上浮25%-30%比较常见。相比7月,武汉个别银行对首套、二套房贷利率又有所提升,首套房贷利率较高上浮30%,二套房较高上浮40%,如果利率普遍继续上调,年底二手房市场估计会有所松动。

  融360大数据研究院目前还未发布7月全国首套房贷平均利率,不过其监测的宁波、苏州、大连(楼盘)等城市7月房贷利率均有上浮。

  CRIC城市机构调研数据显示,7月份18个重点监测城市首套房贷平均利率5.55%,环比上升0.13个百分点。

  不仅如此,苏州、厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、济南(楼盘)和福州(楼盘)等城市出现部分银行阶段性停贷的情况。

  因为整个房地产行业的融资环境都在收紧,5月底以来房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧。

  按照惯例,下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张,因为上半年放贷多,下半年额度就不够用,再加上热门城市的房地产调控等因素影响,银行会在人民银行的窗口指导下,因为额度控制原因,出现阶段性额度不够的问题,如果还要调控收紧,那一般下半年的利率更加会往上调。

  而730政治局会议上,中央再次强调“房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,给下半年楼市定调了。

  所以信号是很明确的,下半年就是要控制房地产市场的热度,那最直接有效的方法就是控制银行信贷。

  近日,银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产(000736)业务有关违规行为。

  所以银行短期肯定是要收敛一下的,不管乱放款给房地产了,至少要过了这个风头再说。

  虽然全球多个国家都在降息,但我们下半年不利因素在于,物价上涨,这个问题制约了央行不敢降息,如果CPI突破3%,反而还面临加息的压力。

  2.

  房贷利率走势跟房价的关系,其实很有规律。

  今天看到易居研究院做的图,非常有意思。其中有一个,就是住户部门贷款余额增速,和全国首套房贷平均利率走势图。

  这两个指标是与房地产行业直接相关的两个数据,将两者历史走势结合来看,整体上呈反向走势,首套房贷平均利率走势先进于贷款余额同比增速走势。

  规律就是只要房贷利率走高,市场行情就会先变差,利率走低,行情就会变好。

  而住户部门贷款余额增速要落后于房贷利率反映市场,贷款余额增速越高,市场行情就会越好,贷款余额增速越低,行情就会越差。

  2019年7月末,住户部门贷款余额同比增长16.5%,增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.2个百分点。

  在7.30会议中央首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,央行强调要保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,所以下半年的住户部门贷款余额增速估计还会下降。

  易居研究院判断,按照以往规律并考虑现阶段政策走向,下半年或明年住户部门贷款余额同比增速有望见到本轮周期低点。

  换句话说,下半年或者明年,也就是主要城市房价的底部行情将会到来。

  房价走势图没有放到这个图上,可我又不会制图,去年11月我写过文章,(不过我删掉了),央行做过专门的研究,正是这样的一个关系,还可以百度到。

  住户部门债务同比增速、个人住房贷款同比增速、住房价格指数同比增速,这三个数值的走势,基本上是同升同降的,关联度非常高。

  过去十年来,个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例一直保持在45%~54%。

  房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势,住户部门债务增速与房价增速保持一致的变动趋势。

  另外易居报告还发现一个金融指标,M1,狭义货币供应量和房价的关系也很密切。

  M1是经济周期波动和价格波动的先行指标,M1增速高,则楼市升温;M1增速低,则楼市降温。

  2019年7月末,M1同比增长3.1%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和2个百分点。

  2019年1月M1同比增速创2011年以来的较低点0.4%,2019年2月开始震荡上行,M1增速有所上升,所以二三四月实体经济所处的流动性环境有所改善。

  但最近几个月一直在震荡,一会高一点,一会又降下来了,跟历史上比,也处于相对的低点,M1没有明显的增长,楼市就很难有回暖。

(来源:樱桃大房子   微信号  樱桃)

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