长沙湾楼价秘密,恒大香港熟地快周转模式

观点地产网睿、峰，分别比喻智慧及崇山之巅，意指项目先天条件优越，并通过公司悉心规划及匠心雕琢而成，于每个细节上一丝不苟，花尽心思。

　　这是恒大为其在香港第二个住宅项目恒大·睿峰所赋予的寓意。

　　该项目前身为楼龄50年的怀德工业大厦，地处九龙半岛长沙湾，原业主新世界发展完拆卸重建、补地价等程序后，由恒大于2018年6月以转让形式承接，不过并没有披露收购价。

　　12月6日，恒大·睿峰发出首张价单，首批涉及86伙，实用面积238方呎至416方呎，折实平均呎价22309港元。据需，这一价格属于高市价登场，比同区二手市场平均呎价约18400港元高出约20%。

　　不禁令人好奇，高市价的背后是什么原因？是长沙湾同区楼价的走高，项目的定位和产品溢价，或是恒大独有的“模式”使然？

　　无独有偶，今年10月底，恒大在香港开卖的排名前列住宅楼盘恒大?珺珑湾，同样是由恒大向港资恒基兆业收购而来，交易作价约66亿港元，比彼时恒基兆业投地价格贵约30亿港元。数据显示，项目售价同样处于所在扫管笏区内新盘的高点。

　　长沙湾高开

　　恒大·睿峰是恒大在香港推出的第二个项目。

　　该项目前身为怀德工业大厦，地段属新九龙内地段第4178号，具体位于长沙湾福荣街340至342号、东京街27号至29号以及元州街249号至263号。

　　地块最初由港资新世界发展于2013年以6.5亿港元购入，通过公司TWIN CITY HOLDINGS LIMITED持有，面积约19.4万平方呎，彼时成交价为2833港元/平方呎。

　　由于地块最初的用途为工业用途，2014年新世界申请改建为商住项目，2017年2月获香港城市规划委员会批准并补地价11.2亿港元。根据规划，项目将重建成一幢高34层的商住大厦，约377套房屋，每套房屋平均面积为515平方呎，折合约47.8平方米。

　　但随后于2018年4月，项目持有方TWIN CITY董事出现变动，新世界执行董事欧德昌、薛南海和王文海辞任董事，继而由一批恒大高管进驻，包括恒大集团香港常务副总经理陈奋、曾任恒大集团副总裁兼执行董事的赖立新等；6月，恒大以公司股份转让形式购入TWIN CITY。

　　仅一年半时间，恒大已完成项目开发并向市场开出首张价单。

　　首张价单共涉及86伙单位，实用面积由238平方呎至416平方呎，间隔涵盖开放式至两房。每单位定价介乎621.8万港元至1053.3万港元，呎价为24141港元至27794港元，平均呎价22309港元，买家较高可享12%折扣优惠。

　　恒大在长沙湾推出的这个盘可谓“来势汹汹”。据悉，恒大·睿峰平均呎价已超过2013年4月底《一手住宅物业销售条例》实施后西九龙推售首批新盘单位价格，与同区二手市场平均呎价约18400港元比较亦高出约20%。

　　另一可以比对的数据是，今年9月新鸿基同样推出位于长沙湾住宅项目汇玺III项目，但因近期楼市较为放缓，应市况调低首张价单定价。最终新盘推出时该项目折实平均呎价为21722港元，超过新鸿基于2017年推出的汇玺II的首批定价，并位列长沙湾新盘首批定价榜首，但如今该记录由恒大打破。

　　即便定价高开，有市场消息指，项目于上周五起收票，三日内累收250票，超额认购1.9倍。为何恒大·睿峰以高市价登场且市场反响不错？

　　一部分原因或与长沙湾楼价走向有关，虽然今年以来香港整体楼市转差趋势明显，尤其是第三季度住宅成交量价齐跌，但长沙湾区域近月来一手住宅接连录得高价成交。

　　香港成交记录册数据显示，10月份，悦雅项目沽出两伙，其中1伙199平方呎单位以556万港元成交，呎价2.79万元，创同区开放式新高纪录；南昌一号上月售出全盘最后1伙特色户，造价2193.5万港元及呎价2.69万港元，均创项目新高。

　　可以说，长沙湾区域高价成交的出现，为恒大定高价打了一剂强心针。莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体表示，香港长沙湾相当于深圳罗湖，属于旧市区，交通配套还是比较齐全；且长沙湾目前正在进行旧区改造，整个片区规划、定位向好，存在一定购买力。

　　另一方面，林浩文指出该项目仅是单价高，总价并不高，基本以小户型为主。据悉，恒大·睿峰此次所推86户定价介于621.8万港元至1053.3万港元之间，均在1000万港元定价以下。

　　而在今年10月份，香港放宽按揭保险，80%按揭保险上限由600万港元提高至1000万港元，90%按揭保险上限由400万港元提高至800万港元。即是说，一户1000万港元的房子贷款上限为800万元，首置买家只要支付200万元即可成为业主。

　　“恒大正是很好利用了新的按揭保险计划，这令买家的首期支出大为减少。”林浩文说道。此外，其还提及恒大·睿峰项目为精装修交付且带家具，类似于酒店式装修。

　　恒大香港模式

　　除了市场、政策的利好，恒大·睿峰定价高或许还有另一原因。

　　据悉，2017年新世界获批改建该项目用途并补地价11.23亿元，每平方呎补地价5786港元。彼时有市场人士估算，项目每平方呎建筑费约4000港元，连同补地价等因素预计项目总发展成本约为26.3亿港元，每平方呎成本约12308港元元。

　　若加上八成实用率及20%利润等考虑因素，预料项目将来开售实用呎价在1.8万港元以上，而这一价格已与今日长沙湾二手市场平均呎价接近。

　　有业内人士对观点地产新媒体表示，原先的收购成本会一定程度上推高项目定价，如果定价太低反而会亏本。

　　同样，恒大在香港开卖的排名前列住宅楼盘恒大?珺珑湾也是由收购而来。该项目位于新界屯门区，由2015年恒基兆业旗下福彩发展豪掷36.3亿港元投得；于三年后的2018年1月初，恒大以65亿港元从四叔手中收购，地块陡然升值近30亿港元。

　　彼时同样有市场声音认为该笔交易“花了不低的价格”。今年10月底，项目推售，恒大公布的第1期首批151伙单位售价显示，平均折实呎价约1.54万元，该定价同样为扫管笏片区近5年来首批呎价较高的楼盘。

　　恒大相关人士介绍称，珺珑湾项目前期认筹量高达2300组，超额认购15倍，首期推出的151套房源当天全部售罄，其中超五成为300平方呎的一房小户型。

　　可以窥见，恒大在香港的发展模式，与其他中资财团通过竞投官地建屋进行开发的方式不同，其大多是向港资发展商收购可即时发展的现有地盘兴建住宅。然而，也正是这种熟地开发模式，注定了恒大香港项目的高定价。

　　不过，高定价并不是恒大一贯的路线。承担着高购地成本的背后，恒大真正追求的或许是这种模式所带来的快周转。

　　就开发周期而言，且不论通过农地转用途前后拉锯数年的开发模式，即便是竞投政府推出官地，一般也需要3至5年的开发时间。

　　如中海最早在香港启德开发的启德一号项目，于2013年6月竞得地皮，于2017年初首次推出；万科在香港排名前列单独操作的香港项目上源，于2015年7月以逾38亿港元中标，于2018年9月首次销售。

　　另据12月4日报道，万科控股（香港）执行董事周铭禧透露，集团明年推盘部署包括三个项目，其中长沙湾项目于2016年取得，推出时间则由此前预计的2019下半年推迟至明年上半年。

　　反观恒大通过收购而来的两个项目，从收购到推售耗时不到两年，甚至长沙湾项目仅用一年半完成开发。

　　除了开发周期明显缩短以外，相比于竞投官地，这种熟地开发模式的优势还在于，开发商在选择发展项目时有更多的选择。

　　林浩文指出，政府所推官地一般体量比较大，所处地段及发展质素要看政府的供地计划，且有未能中标的风险；类似于恒大此类收购的方式虽收购成本高，但可选择一些核心地段进行开发，且体量小，适宜初涉香港市场的开发商。

　　至于新世界、恒基兆业为何出售香港土储，一方面或是源于相交甚好，如许家印与新世界已故创始人郑裕彤此前有私交；另一方面则是港资在香港有不少项目在售，通过出售一些非核心项目也可提前确认收益，通过套现使得资金更加充裕。

　　截至目前，恒大在香港所收购资产及项目，除了上述两个住宅项目外，恒大最早于2015年以125亿港元从老朋友刘銮雄旗下华人置业手中收购位于湾仔区的美国万通大厦，此后更名为“恒大中心”作为恒大香港总部。

　　此外，恒大还涉及金融业，2018年1月其向金银业贸易场永远名誉会长、前政协李德麟，收购大唐投资（证券）、大唐投资（期货），并已改名为恒大证券（香港）、恒大期货（香港）。

（来源：观点地产网）