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我们沿主城来
（图源网络版权）
【核心结论前置】
Ø 保利首铸，懂龙湾，且有匠心
Ø 专业角度看，鹭湾是好作品么？
Ø 鹭湾产品表现力如何？
Ø 哪些人可去看看？
7月15日与16日这两天，保利首铸鹭湾开放实景观江展示区。
有人热爱山林，有人憧憬水与灵动，它可否，用极致的盛景抓住客户的喜爱？
且这样的客户，有多少？睿智的豪客们，幡然思绪：
Ø 我们有钱，但没有乱买。
Ø并非“贵的，就是好的”，而是“适合的，就是好的”
Ø 给我别致的内容，我会努力去看，并深入考虑买入这件事
友人数次问及楼院：可否聊聊主攻“江景与豪味”的鹭湾。
欢迎扫码，与楼院团队，探讨鹭湾的价值所在。
01
保利首铸，懂龙湾
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楼院似乎是，不愿反复解读龙湾
龙湾的底色，在于别人无法替代的景观：沿江岸线总长4.4公里，滨江慢行系统，每公里绿化高达75%，四大公园助力片区成为色彩浓烈的人居板块。
这里有着开发商实现土地溢价、产品溢价以及市场溢价的传奇。也有着财富翻倍以及浅套的民间故事。
楼院想要确定性，而非理论性的价值体系构建。
龙湾好不好？
保利首铸，懂龙湾么？
过去案例（保利首铸天际）的成败、本案的定位、客群敏感点的抓取、产品的打磨、江景价值的挖掘巧度、周边资源连接能力，均属评价维度。
01 保利首铸过去怎么做？
那么，先聊聊保利有关天际项目的思考：
1、入市前盘面精熟于心：市场上行期，做溢价能力强的产品，量价无忧
2、精准的产品定位：依托江景优势，高端改善产品
3、楼盘印记打造与客群剖析：一线江岸时尚社区，改善客+投资客
后来，这事成功了。两个核心维度：
（1）盖出来的房子的确适合这里
（2）市场上行期，在售项目、单边上扬，均可大量走货
02 市场变了，保利首铸怎样解题鹭湾
在差不多的地段，赋予相当的能力，复制成功的经验：
再盖一座保利首铸天际，可以么？
再找一批差不多的人，把房子卖出去，这事可行吗？
保利没有这么做。它懂龙湾，懂市场。
核心在于：
Ø 上行期操盘逻辑，与下行期的操盘逻辑，需修正
Ø 鹭湾有着更多的资源赋能
Ø 豪宅盘属质感、品质与细节的极致较量
Ø 那帮愿意掏钱的高阶群体，他们要的越来越多
楼院沿鹭湾绕了圈，也看了产品，保利这次如此解题的：在滨江盖了一座豪宅。
它的考究是：利用更为稀缺的大公园格局+江岸雅景资源，将植入市场的品牌记忆升华赋能，用更具诚意的顶级定制满足更高阶的客群诉求。
楼院整体这么看：保利盖了更好的房子，卖给更有钱的人
02
专业视角看，鹭湾是好作品么？🦄【保利首铸鹭湾售楼中心＆样板房，诚邀雅鉴】
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如若认为保利首铸鹭湾是一个好作品，它呈现出来哪些高于市场的品质？
定然，它的雄心与未来在于：将三江六岸的这一抹最为精华的东江水韵推向人文高度，以高昂的姿态与胸怀展示“人、水、自然、美学”的关系，成为板块影响力强大的滨水高端住宅标杆。
01 江景+公园造出美学式的城
项目的底色：前方和侧方，分别是蜿蜒江水和湿地公园，如何最大化展现江景+园景双价值，鹭湾费了一番心思。
楼院感受是，保利将江景+公园，用力打磨，营造出美学式的稀缺性社区。
江岸街区的精妙在于提示人们：不是简单的长在江边，是一系列设计将景观融进视野里，搬进家里：
“城区想有这样的房子，只能来这里”
“如果你觉得喜欢，就会购入”
几栋楼的摆放方式，根据双重景观穿插定制，前排60米，后排80米，阶梯式变化，让每一栋都望江。
最大化江景资源的细节：项目把整体地块抬高约2层楼高度，于是，低层住户也有了江景视野。
全盘共有7栋楼，楼型按2T2或2T3设计，无自身视线对视及干扰，望江/望园户型与无景户型比例约为16：3。
通过江岸线的资源利用、拔升高度、平衡空间角度，以及各类精工细节，项目真正实现了预期的“江园城一体化”，十分协调，产生奇妙的效果。
而好的梯腿直接享有双景观。若一边江景景观被遮挡，怎么办：另一边做补充，换个角度看公园雅景。
若讲瑕疵，则是在于东南边的部分村落视野略显扣分，相信保利君会有对应的折扣体系，一户一策，在视野价值与房子价格中取得平衡。
02 进阶的豪宅质感效果浓烈
Ø 尊贵感：
酒店式落客方式，业主可在门口下车归家，6.4米超大尺度雨棚遮挡风雨，入户大厅装置7.5米高超白高透玻璃，可感受到星级酒店住户的尊贵感。
小区大门口，是一座用黑花岗岩定制的迎宾水景岛台，搭配点状地埋灯，一为观赏性，二为人车分流。
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内部则是岭南大宅大院才有的前庭后院，层次交错的岭南元素：黑岩、绿松、流水、金属感。
用中式造园手法，后院庭中树立一座层级叠水雕塑，与龙湾呼应，寓意纳水吐气。
Ø 私密性：
进项目时经过的那道跃层式礼仪门楼，需上二楼后方才进入园林，印象中，这种创新是东莞首次。
精妙之处在于，一是因为项目地势抬高，而来也可阻隔外界视线，内部园林专属于业主。
楼栋外立面采用双层low-E玻璃幕墙，保证通透采光，确保外面世界看不到内部，观景体验更放松。
此外，楼栋内部还是专梯入户或独梯独户设计，保证每一户都有私密的入户空间。
03 独享的领域和服务
内部还准备了艺术人文会所，分为书吧、泳池和健身房，为业主提供生活的乐趣。
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整个会所的设计理念是自然与艺术相结合，由著名的设计院--专门设计高端住宅和星级酒店的紫香舸操刀。
Ø 沉浸式书吧：一座高5.5米、400多方的沉浸式艺术空间，不同功能角落搭配差异化的灯光尺度，在这里，宁静的氛围感让你不忍发出声响。
Ø 无边际泳池：集三亚瑰丽酒店同款的更衣、游泳、吧台、休憩、洽谈一体化功能泳池，享有最具独家风格体验，叠加二楼书吧露天设计，拥有40米、270°无边界观江体验。
Ø 专业健身房：健身房内装修融合了古典主义与现代主义，边跑步还能边观江景，据悉将聘请专业健身教练现场教学。
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如此专心的物理打磨，带给业主精神层面的体验是：这里是专属我的家，充满仪式感，格调高雅。
整体来看，保利首铸鹭湾兼顾居住属性和公园格局，给客户强烈的圈层感和专属格调。
03
产品户型表现力如何
外部设施纵然是关键，但产品力更是买房的核心要义，要有足够强大的产品力，才能造就标杆及影响力。
01 产品定位
项目定位为“新晋豪宅”，既有引领高端改善的门槛，又以人为本，重自然和配套，提供品质生活。
或许其他楼盘追求的是超越，但楼院在鹭湾身上，看到的是服务，这属产品定位的终极升华。
服务于人、服务于景观、服务于品质，在总价与舒适之间，找到一个合理的度，继而产生平衡。
如若户型小些，会如何？赞赏这份景观的人，会拘泥于户型的拥挤；上车的人，或会叹息花钱的账单不够精确。
楼院也在思考，为了此江景，就将整盘定位为高端改善，是否也属合理操盘？有兴趣探讨的朋友，可以扫码参与话题。
02 户型分析
项目主推143-255平舒适产品，最大的亮点是，私密性、尊崇感与精致景观融合并存。
必须来到现场，方能体味户型取景方式与江景效果给予自己的震撼。
【255平：景观畅享型】
Ø 空中院子：走进255平户型便直奔实体阳台，270°无限视野的空中阳台，龙湾公园和东江江景都尽收眼底，倍感人生豪迈，挥斥方遒，全方位视角感受”江的搏脉“，是一场身心的放空之旅。
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粗略计算，全屋窗地比高达1：1.5，满屋子都是窗户与阳光。
Ø 专梯入户：一台电梯只服务最多17户业主，多数情况下是一家人乘坐，安全私密，归属感强烈。
Ø 超聚厅：餐客厅两端都是阳台，这个LDKB一体化空间面积可达近130平，容得下一场高规格的家宴盛请，伴随美景用餐，看云卷云舒，赏江水涟漪。
Ø 超级观景主卧套：华润华丽的动线布局，近4.7㎡的飘窗面宽，近31㎡的空间，阔绰的双边江景与奔放的自由，感叹：我想要，它足够大，且有一线江景。
（项目踏勘实拍图）
Ø 美景浴室：即使是当你在浴室，想要泡澡放松，还是有一片客厅同款的明朗景观，也许是阳光、也许是星空，总能治愈你。
【185平：功能享受型】
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Ø 超宽阳台：约2米左右阳台进深，给业主留出足够的空间，去露营、去茶话、去赏景，阳台就是家庭成员的自由天地。
Ø 玄关衣帽间：一处凸显尊贵感的设计是，玄关变成小型衣帽收藏间，临出门常用的物品，再也不会忘了。
Ø 定制美容镜柜：专为女性设计的镜柜，储藏收纳空间分格分层，镜面防雾，磁力圈吸附小件物品，附带储物冰箱，一个镜柜让整个卫生间都升值了。
Ø 恒温花洒，双地漏：浴室配备38°恒温龙头，节水增压；酒店式的长条地漏，拒绝空气污染，这两点细节，体现项目是否用心考虑。
【143平：通透舒适型】
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Ø 通透采光面：虽是143平，全屋最大采光面能达到近30米，阳光清风纵情入室；
Ø 灵动+1房：户型还预留了一个灵动的小房间，人多的家庭可以用来当卧室，无需卧室则可以打通扩展面积。
■ 楼院小结：回想三个不同面积的户型，惊喜于项目的既有拔尖，也不失公平对待，每一个面积都有江景，且室内空间规划得体，观赏性与实用性并存。
看完项目，楼院是认可的，站在实体样板间里，能够感受到鹭湾的颗粒度。
对于龙湾而言，很难有一个如此懂它的楼盘，将它的美读透、揉碎，然后融合进项目设计。
对于客户而言，也很难有一个如此懂他的楼盘，为它准备舒适、质感的生活方式。
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在一个被评判为宜居的板块，有能打出独特标签的稀缺价值点，是支撑豪宅回归居住属性的底层逻辑，对于龙湾而言它有无可替代的江景。
还需要，项目产品做到颜值高、品质强、氛围足、设计实用，方能出圈。其中255㎡属极致产品，量少景优，据悉1栋已所剩无几，且价涨。
这周末，项目实景观江展示区开放，可以揣着三个理由过去看看：
Ø 江景出色么？
Ø 产品有哪些超越？
Ø 适合自己不？
楼市赛道走向理性，豪宅们逐渐回归居住属性，更聚焦于产品本身。这也意味着，各项目开始拼长期价值，这份价值将贯穿在未来的数十年。
有那么一群人，他们的共性是：对居住品质有严格的要求，也懂得合理判断价值。
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