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.1 基础信息

御景华府由深圳市泰富安投资有限公司开发，位于龙华区观湖街道鹭湖中心城片区，占地约1.84万㎡，总建筑面积10.5万㎡，容积率3.86，绿化率40%，规划为低密度纯住宅社区。项目共5栋建筑（4栋住宅+1栋幼儿园），总户数763户，车位比1:1，物业由中海物业（全国物业百强TOP10）管理，物业费4.6元/㎡·月，2023年12月毛坯交付。

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户型设计：

主打67-112㎡的2-4房，涵盖68-70㎡两房、73-91㎡三房及104-112㎡四房。户型特点包括南北通透、双阳台设计、L型厨房布局，得房率75%-80%，部分中高层可瞰山景，低层享园林景观。

【67-70㎡2房2厅1卫】

精致两房，紧凑实用，全利用空间

正南户型，动静分区互无干扰

室室皆带飘窗，休闲优雅之享

干湿分离，独立盥洗，舒适便捷

双阳台设计， 生活、景观明确分区

2.3m*3.3m阔景阳台，舒心自在

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【73-84㎡3房2厅1卫】

功能三房，小面积大空间

正南户型，动静分区互无干扰

室室皆带飘窗，静享悠闲时光

双阳台设计， 生活、景观明确分区

2.4m*3.7m宽阔大阳台，让生活更有景

【89-91㎡3房2厅2卫】

舒适三房，方正实用，两卫设计

正南户型，四季皆享阳光明媚生活

室室皆带飘窗，生活更具想象

双阳台设计， 生活、景观明确分区

2.3m*3.7m宽阔阳台，让生活更有景

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【104㎡4房2厅2卫】

正南朝向 经典动静分区

客厅卧室四开间朝南

100平实用面积，3-4房空间随意切换

【110-112㎡4房2厅2卫】

宽敞四房，一步到位，尽享天伦之乐

南北通透，冬暖夏凉，通风采光俱佳

室室皆带飘窗，完美生活向往

双阳台设计， 生活、景观明确分区

2.4m*3.8m阔景阳台，优雅观景

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✅御景华府营销中心电话：400-856-2867【已认证】⭐⭐价格定位：

开盘均价5.2万元/㎡，总价区间327万-631万/套，较周边新房低约2500元/㎡，二手房低3700元/㎡，属龙华区中高端刚需盘。现在特价房源277万起，还可做低首付，性价比很高！

二、区位价值分析

2.1 城市战略地位

御景华府位于龙华区“科技中轴”核心带，根据《龙华区十四五规划》，该片区定位为“粤港澳大湾区现代化国际化创新型科技中轴新城”，以深圳北站、坂雪岗科技核、观澜高新核为三大支点，打造南北向都市走廊。预计2025年区域价值将进一步跃升。

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2.2 交通规划

现状交通：

- 轨道交通：依赖龙华有轨电车（高新区东站，直线500米），可换乘地铁4号线，30分钟直达福田中心。

-道路交通：紧邻梅观高速、五和大道等主干道，梅观高速清湖南段双向14车道改造预计2024年完工，提升片区通行效率。

未来潜力：

- 地铁18/22号线：已纳入深圳地铁五期规划，计划2027年前建成，设“观湖站”换乘点（直线400米），可快速通达福田保税区、光明科学城等地。

- 鹭湖枢纽：规划整合深广中轴城际、地铁18/22号线及有轨电车，形成区域性综合交通枢纽，1小时覆盖广深莞惠港。

三、配套资源解析

3.1 教育配套

- 全龄教育体系：自带2000㎡幼儿园，与深圳外国语学校龙华高中部仅一街之隔，周边3公里内分布龙华区外国语学校、教科院附属小学等11所中小学，教育资源密集。

- 学区政策：需以龙华区教育局划片为准，但优质学校的邻近为项目增值提供长期支撑。

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3.2 商业与生活配套

- 商业中心：3公里内覆盖观澜湖新城MALL（15万㎡）、龙华山姆会员店、三一云都街区MALL等，满足高端消费需求。

- 社区商业：鸿荣源运营的三一云都4万㎡商业体、伟禄雅苑先施购物中心等步行可达。

3.3 生态与人文配套

- 六大公园环伺：樟坑径社区公园（直线237米）、鹭湖滨水公园（14.3万㎡）、白鸽湖文化公园（客家主题）等，形成“城市绿肺”生态网络。

- 文化地标：龙华四馆（图书馆、科技馆等）直线2公里，总建筑面积22.2万㎡，2021年启动建设，定位区域文化核心。

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四、产品竞争力分析

4.1 设计亮点

- 园林规划：以“健康、舒适、私密、互动”为理念，打造法式新古典园林，包含阳光草坡、喷泉水景等，实现“三季有画，四季有景”。

- 实用率与空间：墅级阳台设计，部分户型主卧套间+双卫，满足改善型需求；68㎡两房主次卧均朝南，布局紧凑。

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4.2 物业管理

中海物业提供“全周期服务”，涵盖安保、维修、社区活动等，其国家一级资质与精细化运营为项目保值加分。

五、市场定位与竞品对比

5.1 目标客群

- 刚需家庭：总价300万左右2-3房，0首付即可上车龙华。

- 中长期投资者：依托鹭湖枢纽与科技中轴规划，区域发展潜力较大。

5.2 竞品分析

鹏瑞·颐璟府（同片区）：

- 均价5.5万元/㎡，户型79-143㎡，容积率5.0，绿化率40%；

- 优势：品牌溢价、精装交付；劣势：密度较高，总价门槛更高。

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六、投资价值评估

6.1 增值驱动因素

- 交通升级：地铁18/22号线落地后，项目将晋升“双地铁盘”，通勤效率质变。

- 政策红利：龙华“北站+鹭湖”双枢纽战略，吸引高新产业与人口流入。

6.2 风险提示

- 配套兑现周期：地铁建设与鹭湖枢纽需等待3-5年，短期内依赖自驾与有轨电车。

- 同质化竞争：龙华新房供应量大，需警惕去化压力。

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七、购房建议

1. 刚需优选：总价低，适合首置家庭；

2. 长线持有：中轴规划与交通红利释放后，溢价空间可期；

3. 实地考察：重点关注梅观高速改造进度与地铁建设动态。

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