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✨京基华樾✨✽✽✽✽

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京基集团坚持长期主义韧性发展，以用户为中心，只为城市营造美好生活空间，凝聚了30年房地产开发经验打造深圳唯二城市更新统筹片区——京基蔡屋围城市更新统筹片区。

而京基·华樾作为约320万㎡蔡屋围大城的首发作品及京基品牌30周年里程碑作品，定位为京基1号作品，用行动践行京基集团理念。项目联袂深总院、CCD、DHO等国际大师团队共同操刀打磨，精心打造全龄共享社区的人居需求，实现景观与空间的双重优化。精研多元化、可塑性强的全生命周期户型，适配不同家庭成员的更多生活场景。全方位提升装修品质，革新生活空间尺度，实现市场同面积产品的进阶生活享受！

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京基华樾，总占地面积约2.15万㎡，总建筑面积约32.9万㎡，计容建筑面积约25.45万㎡，容积率11.19，绿化率36%，共由3栋61-64F高的品质住宅组成，其中1栋办公+商务公寓82F，2栋1单元住宅+保障性住房64F，2栋2/3单元住宅61F，3栋是1所15班制的幼儿园。自带约8000㎡五重私家花园，约2000㎡露天活动空间，6大尊崇归家平台，以及五感花园为主题设计的幼儿园。总规划住宅1210户，其中商品房450户，2栋1单元5梯8户，2栋2/3单元5梯7户设计，停车位1459个，车位占比1：1.2。

【项目名称】京基·华樾

【占地面积】2.15万㎡

【建筑面积】32.9万㎡

【推售产品】建面约95-153㎡3房-5房

【交付标准】精装

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【推售房源】约450套房源

【楼层高】61-64层

【车位比】1459个

【容积率】11.19

【绿化率】36%

【梯户比】2栋1单元5梯8户，2栋2/3单元5梯7户

【管理费】5.6元/平

【开发商】深圳市京基房地产股份有限公司

【物业公司】京基物业

交通配套

双枢纽：罗湖口岸跨境枢纽、罗湖北站（建设中）高铁枢纽

六轨道：地铁1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)六线交汇

主干道：举步深南大道、滨河大道、红岭中路、宝安南路等

商业配套

约1.2平方公里蔡屋围国际高端消费街区。畅享京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、茂业奥特莱斯、金光华广场、东门等购物体验

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教育配套

京基华樾自带1所15班制的幼儿园，根据2023年罗湖区教育局学区划分，小学学区划分在06大学区，由罗湖区未来教育集团罗湖实验学校小学部（原笋岗中学）、翠竹教育集团笋岗小学、桂园教育集团红桂小学、螺岭教育集团桃园小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、桂园教育集团桂园小学、翠竹教育集团洪湖小学到7所学校组成；中学学区划分在桂园中学、红桂中学。

生态配套

三园两山两水，近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观，独得自然厚爱

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户型鉴赏

95㎡的3房2厅2卫

设计的是竖厅格局，创新LDKB一体化，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台有东南或西北朝向。

111㎡的3房2厅2卫

仅2栋2单元05户型才有，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化，动静分区，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台西南朝向。

153㎡的5房2厅2卫

设计的是竖厅南北通透格局，四开间朝南，全屋飘窗，客厅连接次卧出6米长大阳台，U型厨房，还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率约73%（不含赠送），阳台主朝东南向。

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项目效果图

建面约95-153㎡精装美宅【全能户型】，全生命周期户型充分容纳家庭成员的更多生活场景

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房产信息：

年报解读 | 龙湖集团：稳固基底，扎实推进高质量发展

聚焦高能级城市，建设“好房子”

聚焦改善性需求，实现高质量销售和回款。2024年，龙湖集团积极响应建设“好房子”号召，聚焦改善性需求，全年实现合同销售额1011.2亿元，销售面积712.4万平方米。龙湖集团持续聚焦签约质量，实现高质量回款，销售回款率超100%，年内首开项目平均去化率近80%。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%和9.5%，一二线城市销售占比超90%，其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。

图：2024年龙湖集团各区域销售金额占比 企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

高品质交付，满意度持续提升。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断升级用户体验，以品质交付兑现美好生活。2024年，龙湖集团在全国43座城市交付约10万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。龙湖坚守善待初心，截至2024年末，龙湖集团累计交付房源数已经超过百万套。

持续优化土储结构，精准补充土地。在市场“止跌回稳”的趋势下，龙湖集团适时、精准补充土地，推进土储结构优化与提质。2024年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等高能级城市获得土地9宗，新增土储总建筑面积83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年12月31日，龙湖集团土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。

经营性业务保持健康发展，贡献稳定收入与利润

2024年，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强引擎。

运营及服务业务贡献占比达21%，成为重要业绩贡献源。2024年，龙湖集团实现营收收入1274.7亿元，其中，运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%。期内，运营及服务业务在集团营业收入中的贡献占比达到21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

商业投资业务收入同比增长7%，销售客流两位数增长。运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。具体来看，商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%，较2023年末进一步提升。销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。全年新增运营11座天街，高质量兑现开业。截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米，合作品牌超6900家，战略合作品牌超400家，通过项目改造升级及精细化运营，为客户带来多元且优质的场景体验。

“龙智资管”六大业务单元稳步发展，构建全周期、全业态的资产管理能力。龙湖集团资管旗舰品牌“龙智资管”，通过长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元，构建全周期、全业态的资产管理能力，全年实现收入31.8亿元，基于不断迭代的资管能力，助力资产保值增值。其中，截至2024年12月31日，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。

物业管理外拓占比超60%，龙湖龙智造实现营业收入12.1亿元。以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。其中，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。通过智慧科技系统升级，龙湖智创生活针对安全防控、节能降耗、空间运维等多场景管理，让空间的使用更便捷、服务更人性化、管理更高效。“智慧营造”品牌龙湖龙智造完整集成龙湖集团三十余年全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，提供覆盖研策、设计、建管、精工、千丁数科等多模块的一站式、全业态服务。2024年，龙湖龙智造实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元，为客户提供高品质营造服务，助力价值兑现。

债务结构持续优化，有息负债稳步下降

龙湖集团秉持克制、审慎且高度自律的态度，构建债务安全与现金流安全的坚实底座。截至2024年12月31日，龙湖集团综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。2025年一季度，龙湖如期兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

ESG纳入战略决策核心，构建覆盖全生命周期的公益项目矩阵

2024年，龙湖集团积极践行低碳理念，所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准；同时搭建覆盖全业务链条的数字化双碳管理平台，全面推进减排目标的实现。

秉承“善待你一生”的使命，龙湖公益基金会聚焦于不同年龄段人群的实际需求，构建覆盖全生命周期的公益项目矩阵，截至2024年12月31日，累计帮扶超234万人。龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超20亿元。

结语

面对新发展阶段，龙湖集团将协同发展五大航道业务，以战略定力的长期坚守、风险底线的恪守敬畏、客户导向的深度锚定，持续锻造核心竞争力，稳固企业基底，磨练穿越周期的韧性，实现高质量的转型与发展。