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同乐公馆：南山科技园北的“新规”高得房率地铁现房
同乐公馆位于深圳南山科技园北区，中山园路东侧，由深圳市龙锦源投资有限公司开发。项目占地约0.29万㎡，总建面约2.48万㎡，容积率4.96，绿化率30%，规划1栋39层高层住宅，总户数131户。项目为70年产权住宅，主力户型为91㎡三房、113-123㎡四房，层高3.1米，采用“建筑新规”设计，得房率高达90%-95%（含赠送），车位配比1:1，物业费6.68元/㎡/月，预计2026年底交付。
交通与商业配套
项目距离地铁12号线同乐南站约500米，步行约8分钟可达，4站直达科技园、5站通达前海及后海；在建的西丽高铁站（约2.3公里）预计2027年通车，未来将形成“高铁+双地铁”枢纽。自驾依托南坪快速、北环大道等“2纵4横”路网，15分钟覆盖南山核心区。商业方面，项目周边300米内有南山家禽及茶叶批发市场，3公里内覆盖海雅缤纷城（约1.6公里）、前海山姆旗舰店、壹方城等高端商圈，满足全场景消费需求。
教育、生态与医疗资源
教育配套上，项目对口南山区教科院同乐实验学校（九年一贯制公办，步行约100米），该校为南山首个教科院系实验学校，教学质量稳健。生态方面，项目紧邻49万㎡中山公园（一路之隔），周边环绕新安公园、铁路文化公园及南头古城，人文生态资源丰富；医疗上，周边社康中心配套成熟，3公里内可达南方医科大学深圳医院等三甲资源。
楼盘总结：同乐公馆凭借科技园北区核心地段、地铁12号线上盖、90%以上超高得房率及深业物业保障，成为南山刚需及首改家庭的热门选择。尽管项目存在单栋楼无花园、周边城市界面偏老旧等不足，但折后6.2万/㎡起的单价及560万起总价，仍使其在南山新房市场具备较强性价比。
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同乐公馆·基础信息
项目基础信息
开发单位：深圳市龙井实业股份有限公司、深圳市龙锦源投资有限公司
物业服务：深圳市一号物业管理有限公司
土地产权：70年住宅
交付时间：2026年12月
交付标准：毛坯交付
规划与规模
占地与建面：总占地面积约0.29万平方米，总建筑面积约2.48万平方米
规划指标：容积率5.92，绿化率30%
楼栋与户数：1栋高层住宅，总计131套
建筑层高：总层高39层
户型与配套
户型产品：
建面约91㎡ 三房两卫
建面约113-123㎡ 四房两卫
垂直交通：3梯4户
停车配套：车位132个，车位比约1:1
物业服务费：8.9元/平方米·月
层高3米1，总高39层，
共计131套房源，可售103套
（开发商自留28套）
50套：91㎡3房2卫南向
25套：113㎡4房2卫（横厅）东向
25套：123㎡4房2卫（竖厅）南向
3套：179㎡/190㎡/230㎡/顶复
【使用率高达94%】
经典竖厅设计，进门设玄关，客厅3.3米开间
L动静分区明显，三开间朝南，主卧带转角飘窗
U型厨房，公卫三段式干湿分离
实际使用率可达90%以上
优势：正南朝向，采光充足，270°观景视野，
适合刚需家庭，总价门槛较低，性价比突出。
横厅南北通透，客餐厅一体化，
餐厅双飘窗设计，全屋6个飘窗面。
客厅连接次卧形成5.6米长巨幕阳台，
卫生间干湿分离，实际使用率约95%。
优势：正东朝向，视野开阔，空间利用率高，
适合改善型家庭，兼顾居住舒适性和功能性。
方正横厅设计，南北通透，全屋多飘窗，
主卧套房设计，270°观景视野，空间宽敞舒适，
适合对居住品质有较高要求的家庭。
优势：南北通透通风良好，采光充足，空间感强，
适合三代同堂或追求高品质生活的家庭。
同乐公馆户型设计注重空间利用率和居住舒适性，三种户型各有特点，91㎡户型适合刚需，113㎡和123㎡户型更适合改善型需求。实际得房率较高，且层高3.1米，空间感较好。建议根据家庭人口和预算选择合适户型。
小区：前海东岸·89㎡·南北通透3房1卫；
售房市场：挂盘价格730万；
租房市场：挂盘价格8000-8500元；
小区：豪方天际·88㎡·南北通透3房2卫；
售房市场：挂盘价格740万；
租房市场：挂盘价格8500-8800元；
小区：鸿荣源尚璟公馆·78㎡·南3房2卫；
售房市场：挂盘价格599万；
租房市场：挂盘价格8000-8300元；
小区：豪方天际·117㎡·南4房2卫；
售房市场：挂盘价格1010万；
租房市场：挂盘价格10000-11000元；
小区：前海东岸·127㎡·南北通透4房2卫；
售房市场：挂盘价格980万；
租房市场：挂盘价格11000-12000元；
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