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珠海香洲吉大九州湾

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#1

首创性“渔网屋面”元素

蕴含极强在地文化感染力

珠海在1979年城市合并之前是由沿珠江三角洲广阔的西部海岸线分布的渔村组成。这些村落有着数千年的海洋文化历史，其中最著名的是渔女的传说。渔女的传说是对珠海形象与生态之强大的一种描绘。这个故事代表了珠海“群山环海”、海陆交融的特色。

九洲湾的设计形像灵感来自渔女的传说和她所编织的网的独特而飘逸的形式。从港池最东端的客运港开始，以逆时针方向继续向西端的游艇俱乐部延伸，模块化的、有纹理的屋面包围了港池的三面，其轻盈浮动的姿态，从海面看过去，如同清晨漂浮在海面上的轻雾。屋面投射在建筑下方上的阴影在一天中的不同时刻随时间变化会呈现不同的形态与组合。随着正午明亮的蓝色过渡到日落时的粉色和紫色，渔网设计的特性也不断变化，在反映环境及其在各元素中位置的同时也为所有从它下面经过的人保持一个稳定的温度环境。

为了打造既有活力又可悠闲的商业氛围，设计团队决定采用规模大小不一、岛屿般的商业亭馆排列、合围出一系列的半户外商业内庭院和与之平行的滨水步行廊。富于变化的多层次视觉效果类似于中国园林常见的步移景异的组景手法，来宾在左顾右盼中自然地慢下脚步，不止购物、消费，更可从容发现不一样的风景。

九洲湾的设计，透过建筑形像和空间组织，塑造出与自然交融、既有商业活力氛围、又有闲适悠然心情的独属于珠海的商业场景。

#2

独特的设计美学

缔造湾区城市地标

九洲湾是一个三面环抱港池的场地，位于郁郁葱葱的景山、板樟山绿色景观和风景秀丽的九洲湾之间, 并享有东南向港珠海澳大桥视野。整体规划中，较为低矮的裙房建筑沿港池布置，较高的塔楼退在裙房后面，让使用者都可享受港湾风景。

商业裙房在港池的西、北两面以一系列的半户外商业内庭院和与之平行的滨水步行廊形成富于变化的多层次商业体验，渔网屋面顶棚的设计让其晴雨皆宜，不时穿插的通廊不仅让商铺获得更多展示面、让消费者逛街更为便利，且增加空气流动，并以与港池风景的连接加深来宾对珠海和九洲湾的印象。

渔网屋面下方的商业裙房建筑群规模大小不一，如同组成珠海的262个岛屿。正是这些商业亭馆打造了一个独具特色和奇妙惊喜之地，其综合效果远远大于各单体作用的总和。亭馆分布在场地各处，内部商业庭院和滨水步道时不时由面向港池的观景廊连接，流连其中，既有商业步行街的热闹和便利，又有水滨漫步的悠闲。港池中游艇往来的风景更强化身在珠海的地域归属感。

九洲湾将打造成为一个真正的功能丰富、以人为本、环境舒适、文化和谐的珠海城市地标。作为一个拥有稳健陆地、海运、和未来地铁连接的交通枢纽，它将成为这座城市的最新标志，也是通往珠江三角洲乃至更远地区的门户。

#3

绿色低碳的前瞻理念

营造“自然之城”的户外时光

项目的设计和规划基于对应对未来气候变化 、海平面上升及雨洪风险、减碳排、节约能源和水资源 、交通、人类健康、生态和社区的整合性、前瞻性思考。

正如渔网从海里捕鱼时的过滤和筛选一样，设计采用一种过滤并选择自然环境最佳条件的系统。顶篷和建筑外皮可有效地过滤光线和空气，从而在室内外营造舒适感、遮阳、集水并产生能量——所有这些都使从室内到室外的运转变得轻松。

顶篷和衔接式建筑表皮在场地上共同形成一张整合的“网”，在供热和满足视觉舒适度的同时，将能耗降至最低。这种渔网屋面顶棚是一种特别有效的年度日照过滤器，透明顶面提供斑驳的直射日光和散射光，可以缓解夏季强烈的太阳辐射，同时就算在阴天的条件下仍可吸收大量的散射光线。挑高顶棚底部使气流从一侧流向另一侧的被动式通风。基于性能的设计协同作用，可将整个场地的总太阳能负载减少近 40％，从而大大减少了全年制冷所需的能量。

顶篷提供遮阳，促进通风，过滤而使光线变得柔和，增加视觉舒适度。顶篷可以适应整个场地的不同条件，在所有情况下都可以缓解经常出现的极端气候，并使下面的空间更加舒适。

沿着商业庭院和步行街排列的亭馆立面由带有集成辐射冷却的绿植和高性能混凝土围护结构组成。商业亭馆之间的通廊特意以较窄的宽度增加由水面吹来的风的速度，进一步增加空气流动、降低体感温度，增加人体舒适度。

因此，人们可以尽情享受生活在这座“自然之城”的户外时光。

九洲湾位于情侣路中段，是串联珠海“一带九湾”城市地标区的核心枢纽，也是珠海面向湾区的城市门户。项目总建筑面积82万方，投资总额超180亿元。项目集港口与城市，发挥着国际化湾区的纽带与辐射作用，是滨海经济、港口经济、都市经济与产业经济的高度融合。项目功能方面，涵盖客运港、游艇母港、国际商务、高端住宅、艺术公寓、奢华酒店、品质商业、城市广场等丰富多样的功能属性。有着与众不同的门户展示效果的九洲湾将承担城市封面的使命。

未来，九洲湾必将成为城市蔚蓝门户以及大湾区海洋文旅胜地标杆，成为湾区高端生活要素聚集区，为大湾区提供着更多高品质生活游购方式。

▸ 臻装交付 高定品质

九洲湾不吝成本苛选世界级一线品牌，以高定标准实现精装交付

于细微处造就卓越体验，精研微末的空间内涵，彰显贵族格调

▸ 九洲湾A区 九洲宾利限量版公馆 舒享空间

▸ 九洲湾B区 九美生活中心 舒享空间

▸ 九洲湾E区 九洲公馆 舒享空间

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

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project. The renderings are the conceptual design demonstration of the planning intention,

which is not the final planning plan, and is not promised by the developer. The contents and

opinions mentioned in this article are for reference only, and do not constitute the basis of

market transaction and investment suggestion.

10月24日，广东银行业2023年三季度新闻通气会在广州举行。今年前三季度，广东银行业继续保持平稳运行良好态势，数据显示，截至今年三季度末，广东省银行业资产总额38万亿元，同比增长9.92%。各项存款余额30.02万亿元，同比增长11.38%；各项贷款余额26.50万亿元，同比增长10.52%。

广东银行业正持续加大对制造业、科技型企业、“百千万工程”等重点领域的金融支持力度，截至三季度末，辖内（不含深圳，下同）制造业贷款余额；高技术产业、知识产权密集产业、数字经济核心产业贷款；涉农贷款余额等，同比增长均超20%。对于市民关切的存量房贷利率情况，截至目前全辖银行机构已完成调降利率的存量贷款规模近2.5万亿元，利率平均下调约75个基点，每年可为购房人节省约180亿元利息支出。

广东20个地市均已出台差别化住房信贷政策

对于市场密切关注的房地产贷款和存量房贷利率等情况，国家金融监督管理总局广东监管局党委委员、二级巡视员黄海晖表示，保持房地产市场总体融资稳定。截至三季度末，全辖房地产贷款余额超5.3万亿元，个人住房按揭贷款余额超4.1万亿元，保持同比正增长。

“9月个人住房贷款新增344.82亿元，扭转了前两个月的负增长态势。”黄海晖表示，配合地方政府“因城施策”，目前辖内20个地市均已出台差别化住房信贷政策。此外，不断探索不动产“带押过户”业务风险防控和便民的更优方案。推动“带押过户”模式在辖内各地市试行，如在汕头地区创新推出“双预告双监管”+“四个一”的跨行二手房“带押过户”无缝衔接模式、在惠州地区率先落地“公证提存+顺位抵押”模式等，有效防控不动产“带押过户”业务风险，回应群众关切。

在金融消费者权益保护方面，黄海晖提到，切实降低消费金融成本，推动存量首套房贷利率下调政策及时高效落地，截至目前全辖银行机构已完成调降利率的存量贷款规模近2.5万亿元，利率平均下调约75个基点，每年可为购房人节省约180亿元利息支出。

大湾区参与“跨境理财通”涉及相关金额超63亿元

“以高水平对外开放为目标推进大湾区国际金融枢纽建设。”黄海晖提到，积极探索粤港澳三地金融规则衔接机制对接，深化银行业高水平对外开放，促进金融市场互联互通。

持续深化粤港澳跨境金融合作方面，截至三季度末，南沙、横琴自贸区银行业金融机构各项贷款同比增长14.83%，其中，高新技术企业贷款、绿色贷款、基础设施项目贷款、先进制造业贷款余额分别同比增长76.96%、62.36%、44.95%、61.25%。

联合推进“跨境理财通”业务试点优化政策落地，截至今年8月末，大湾区参与“跨境理财通”个人投资者5.9万人，累计发生相关资金跨境汇划超3万笔，涉及相关金额超63亿元。此外，充分发挥大湾区优势带动绿色金融发展，截至三季度末，辖内主要银行机构绿色信贷余额2.02万亿元，同比增长41.55%，高于各项贷款增速30.23个百分点；绿色信贷占各项贷款比例15.29%，同比提高3.08个百分点。

越来越多的城市取消楼市限购措施。

近日，中山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布石岐街道暂停实行商品住房限购政策。这是继9月24日东区街道暂停实行商品住房限购政策后，又一暂停实行限购政策的限购区，意味着中山市全域商品住房均已不限购。

过去，因深圳高房价以及深中通道的良好通勤预期，跨城生活成为不少人的美好想象，特别是“深中通道”项目批复后，中山楼市一度迎来“暖风”。值得注意的是，在房地产行业整体下行的背景下，2022年中山市住宅成交量也已降至3.7万套，价格也有所下跌。

在离深中通道最近的马鞍岛，当地新房销售经理告诉记者，目前，像2020年岛上多数楼盘均价超过每平方米3万元的盛况已经很难见到，单价“2”字头的新房比比皆是。

而在临近中山的广州，继在一线城市中首个执行“认房不认贷”政策之后，广州此前又率先宣布放松限购。9月20日，广州市政府发布楼市新政，提出调整住房限购政策实施区域范围，将限购区域调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙共6个区。此外，非户籍人口只需在广州纳税或缴纳2年社保即可在限购区域购房。记者了解到，在此之前，广州全市11区中，只有从化、增城两区不限购。

在刚刚过去的“黄金周”假期，随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策的松绑，一定程度上提振了楼市信心，释放了部分刚性及改善需求。中指研究院的数据显示，黄金周期间（9月29日-10月6日）广州网签商品住宅15.7万平方米，较2022年同期日均增加13.2%。中指研究院认为，从“黄金周”整体表现来看，访问量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，中心区域核心板块的热度延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍维持较冷趋势。

数据显示，自7月以来各地楼市优化政策频次整体呈上升态势，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期来看，未来需求端、供应端政策均有优化空间，需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等，供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。

“后续房地产市场恢复仍受几点因素影响：一是经济复苏及居民信心恢复，这是房地产市场企稳的前提条件。本轮市场恢复需要更长时间，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。二是新房供应。这或成为制约部分核心城市销售复苏的因素之一。短期需求端政策需要优化到位，同时城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促进市场企稳。”

一、制定背景

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持因城施策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展。结合我市实际，并借鉴外地经验和做法，经市人民政府同意，珠海市住房和城乡建设局、珠海市自然资源局、珠海市住房公积金管理中心、珠海市不动产登记中心、中国人民银行珠海市分行、国家金融监督管理总局珠海监管分局联合印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《住房公积金管理条例》《广东省商品房预售管理条例》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》等。

三、主要内容

《通知》包括六条措施，对商品房备案价格管理、住房信贷、装配式建筑、住房公积金、居住户型设计及商业配套建设、项目审批流程等方面进行政策调整。

（一）优化商品房备案价格管理

随着居民生活水平的逐步提高，居住条件的改善，住房观念发生了很大变化，对住房的需求逐渐从刚性需求向改善性需要转变，这对居住环境和性能提出了更高的要求，提升住宅品质建设，是不断满足人民群众对高质量住房需求的重要举措，更是推动我市房地产业向高质量发展的必然趋势。因此，为鼓励我市建设智慧住宅以及低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态商品住房，在价格备案时按报备价格进行备案，无需进行价格比较。

（二）优化住房信贷政策

落实《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

（三）加快推进装配式建筑发展

根据《广东省绿色建筑条例》第三十条规定“县级以上人民政府应当发展装配式建筑等新型建造方式，提高新建民用建筑项目的标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、智能化管理水平，推动建筑产业现代化发展”，为大力发展装配式建筑，促进建筑业转型升级，推进新型建筑工业化快速发展，对采用装配式建造方式的商品房开发项目在符合商品房预售申办条件的前提下，当建筑主体工程施工形象进度达到楼栋地上总层数的十分之一且达到地上一层以上时，开发企业可向住房和城乡建设行政主管部门申请办理商品房预售许可。

（四）加大公积金政策支持

一是实施“认房不认贷”公积金配套政策，在珠海市内无房的职工家庭，在全国范围内首次使用公积金贷款、或首次公积金贷款结清申请使用第二次公积金贷款，可按首套房公积金贷款政策的首付比例及贷款利率执行。

二是提高住房公积金贷款额度，双缴存职工的住房公积金贷款最高限额调整为90万元。

（五）鼓励居住户型设计创新及商业配套建设

为满足高品质居住空间需求，鼓励住宅项目配置更开敞、舒适的景观阳台以及更宽敞的飘窗，参照广州经验做法，对于尚未规划条件核实的住宅项目，可将每户住宅阳台的半计容面积比例上限由占户型水平投影面积的15%提升至20%，并对开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。同时，将不计容飘窗进深由0.60米提高至0.80米，有助于提供更宽敞舒适的室内空间。

为鼓励地下空间开发利用，完善商业服务设施建设，取消地下商业计容的规定，对于用地已包含商业功能且尚未规划条件核实的，可按需申请新增不计容地下商业，新增的地下商业应按要求配建相应停车位，并做好地价缴纳事宜。

鉴于横琴粤澳深度合作区（以下简称“合作区”）实际情况，在合作区范围内，第五点第（一）、（二）项适用于未取得工程规划许可的项目，第五点第（三）项仍沿用合作区原有技术标准。具体由合作区城市规划和建设局负责解释。

（六）进一步优化项目审批流程

针对建筑高度、建筑规模、地下空间开发利用等因素合理调整开、竣工期限，进一步推动建设项目早日分批投入使用。