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中洲迎玺

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北站片区，不再是单纯的以交通为导向的区域，而转向“交通+产业枢纽”发展。

规划升级、产业升级，这个片区，正在拥抱更大的未来。

坐落其中的中洲迎玺，既是片区新一轮蜕变的见证者，也是未来共同分享城市发展红利的得益者。

如果你今年有买房计划，又想一步到位，不如找时间去实地考察一下这个项目，目前持续热销中。

总建面约45万㎡，这样的社区体量在超核片区无出其右，是同片区其他社区的3-6倍。

▲ 超核片区法定图则（局部），黄色地块规划为居住用地 | 底图来源：深圳规自局

有足够的空间，才能为居住在这里的人们提供更多的精彩。

项目规划约1.6万㎡的园林，打造功能复合化、多维立体的园林景观，规划有泳池、森系儿童乐园、四季隐形轻氧跑道等多种功能，满足不同年龄层业主的休闲需求。

◎ 更纯粹

从一期开始，中洲迎玺推售的就是3-4房，选择这样户型的买家，大部分用于自住，保证社区人员的相对稳定和单一，居住氛围更为纯粹。

◎ 更优的居住体验

据了解，项目还拥有约4.24的区域内较低容积率、最大近180米的楼间距、2梯4户/3梯4户/3梯3户的梯户比，还有经过上百次布局规划研讨才最终敲定设计出户户朝南、户户有景的户型，无一不考虑到居住者对生活的私密和舒适度的需求。

更加分的是，中洲迎玺车位比超过1：1，听到这个数据，真的很难不心动。

如果经历过深夜开车回家却找不到车位的窘境，你就会知道车位比能超过1：1是多难得的事情。

中洲迎玺为何会成为新晋城市核心区的龙头呢？

第一，高站位，是与深圳湾、香蜜湖并肩的深圳三大平方公里级城市超级客厅。

项目位于深圳新晋的核心区的“深圳北站”+“城市超核”的“双芯”片区内，通过融合城市公园、复合业态、多维换乘、创意创想等多种场所的湾区未来超级城市地标，铸就了一个世界级国际会客厅，也是深圳三大平方公里级之一的城市超级客厅。

北站超核片区示意图 来源：深圳龙华

它不仅将交通枢纽和城市中心完美结合，代表世界最先进城市规划方向的中心城区，还是一个城市的超核封面，富有品位和文化底蕴来招待八方来客。

就拿目前已经开工建设的超核绿芯项目来说，就是携手世界级设计大师，以热带雨林上漂浮的UFO为建筑设计理念，涵盖城市空间站、国际演艺中心、艺术巡展中心、青少年科创中心、时尚运动中心等，不仅为龙华打造高品质城市地标，同时也为这里带来一种世界级高品质生活方式。

图源：深圳龙华

第二，高价值，城市价值比肩深圳湾、福田CBD。

这里也是深圳七大总部基地之一的深圳北站商务中心区，引领着中轴城市发展的财富高地。总规划约6.1平方公里，总投入超过2000亿元，计划打造约550万㎡商务集群，约60栋甲级写字楼，吸引近30家大型企业总部入驻，将容纳25万高端人才和11万常住人口。（数据来源：《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》）

来源：深圳龙华

目前，汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦、万科总部大厦等拔地而起，美团科技、稳健医疗、深圳计算科学研究院、华阳国际等名企已经入驻。

第三，高配置，提供了一站式的高品质超核生活。

比如在交通方面，就背靠深圳地理中心的深圳北站，拥有“地铁+高速+高铁”多维交通路网，不仅可以通过地铁4/5/6号线，及规划中的22/27号线，快速畅达深圳各个城市中心，也可以便捷往来大湾区各中心城市，约18分钟可到香港西九龙、半小时可到广州。

图源：深圳龙华

这里还是城市CBD的生态芯，在项目周边就环绕九大生态公园，比如直线距离约500米（百度测距）就是正在建设的超核“未来之眸”绿芯公园，再远一点，就有深圳首个音乐主题公园的白石龙音乐公园、“网红打卡地”的深圳北站中心公园等，无论是日常散步晨跑，还是周末休闲娱乐，都是好去处。

深圳北站中心公园，图源：深圳龙华

再有品质生活圈也是城市级的，毗邻华润万象系高端商业（建设中），周边还有华南首家Costco旗舰店、醇熟的红山6979、壹方天地、壹方城等高端品质商业，举步就可满足丰富多彩的品质生活。

Costco实景，图源：深圳商报

此外，周边教育资源十分优质，临近“四大”之一深圳外国语学校（龙华校区），这是2023年龙华中考升学率的TOP1。同时，项目也自带约7000㎡幼儿园，西侧一路之隔配有九年一贯制的学校规划用地。（具体划分，以教育局公示为准）

深圳外国语学校（龙华校区）实景，图源：官微

最关键的是，项目是由深圳本土的上市房企中洲着力打造的标杆项目，也是目前“北站超核”片区唯一无保障房、回迁房的纯粹住宅大盘。

综合以上，中洲迎玺地处城市超级客厅，又背靠比肩深圳湾、福田CBD的北站CBD，还能纵享城市级的品质生活圈，再加上项目自身产品也是十分抗打，如此“超核”的综合素质，这就不难理解为何中洲迎玺会成为新晋城市核心区的龙头。

目前，中洲迎玺一期房源已去化接近90%，项目二期又将惊艳亮相，值得当下的高端购房者重点关注！

除了项目背靠深圳北站的超核地段，产品也有进一步提升，预示着这一标杆项目将再次引领深圳改善市场的新潮流。

最关键的是产品上的升级，在一期主推建面约93-136㎡3-4房的基础上，此次二期产品增加了131-163㎡这个面积段的改善类户型，多元大尺度爆款四房，让改善一步到位。

比如，约131㎡4房2厅2卫，做到了四开间向南，双阳台设计，采光通透更是一绝。

一走进室内，扑面而来的就是360度全景阳台，不仅把小区中庭园林景致尽收眼底，也让整个客厅通透明亮。而厨房与小阳台如果打通，不仅可以扩大厨房的使用面积，还能保证更佳的采光和良好的通风效果。

特别是主卧南北双飘窗设计，不仅双面采光观景，更是大幅度提高了生活的品质感，让你每天在晨曦中自然醒来。

还有约141㎡4房2厅2卫，不仅做到了四开间向南，还是实现了南北双阳台，让居家休闲两不误，莳花弄草、会客聚友、观星赏月……私享生活N种精彩。

同时，还占据了小区最好的景观面，既能俯瞰中庭园林景观，也饱览周边公园景观。

主卧更是难得的双宽景飘窗设计，让视野及采光更佳，躺在床上都俯瞰双向美景。

再有约163㎡4房2厅2卫，是楼王户型。

不仅四开间向南，南北双阳台，方正实用，而且每间卧室都拥有宽敞舒居尺度，主卧、次卧围绕的公共生活区分布，既保持各自相对独立性，又给家人创造了充分的交流机会。

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房产信息：

中期业绩盘点丨基本面承压，更加重视高质量发展

2024年上半年，居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放，高基数下新房市场超预期调整。根据中指研究院《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》（点击查看），TOP100房企销售总额同比下降41.6%。在此背景下，本文将以行业约137家A+H股房地产上市公司中期业绩为依据，分析其业绩表现、杠杆及流动性表现，以供读者和投资者参考。

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https://www.cih-index.com/

营收在低基数下仍继续下降，净利润为负期内亏损

图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况

数据来源：WIND，中指数据CREIS（点击查看）企业研究：https://www.cih-index.com/

从经营业绩来看，在上年低基数下房地产上市公司营业收入规模继续有所下降，净利润由盈转亏。2023年在保交楼政策和线下场景放开下上市房企竣工结转加快，导致营收增速回升明显，2024年上半年商品房销售市场调整仍在持续，加之整体竣工结算节奏放缓，导致房地产上市公司营业收入出现较为明显的下降。2024年上半年，上市房企的营业收入均值为122.4亿元，同比下降16.4%，其中，沪深上市房企的营业收入均值为106.3亿元，同比下降22.8%；大陆在港上市房企营业收入均值为142.4亿元，同比下降9.5%。从净利润来看，毛利率降低和资产减值等原因，房地产上市公司净利润均值为负，六成上市房企出现亏损，亏损企业数量有所增加。2024年上半年，房地产上市公司净利润均值由去年同期的0.4亿元降为-5.2亿元。其中，沪深上市房企的净利润均值为-1.6亿元，大陆在港上市房企净利润均值为-9.7亿元。

期内营收下降的原因主要为结转面积的大幅下滑。过去几年销售额增速逐年下滑，2020年销售额TOP100企业销售额增速不足15%，2021年跌至个位数，2022年-2023年连续负增长，2023年上市房企结转规模因前期积累较高且上年下滑过快后出现反弹，2024年上半年销售额继续下滑，结转收入规模短期内或将维持下行趋势。万科2024年上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%，亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、对资产交易和股权处置的部分交易价格低于账面值。

近年来受结转成本偏高、费用率有所上升、存量去化、资产减值等多重因素影响，上市房企净利润持续下滑。前期高地价和售价承压是导致毛利率持续承压的关键；行业长短周期均处于换挡期，存货去化和变现能力受到极大影响；部分房企对存货、长期股权投资、投资性房地产等进行计提减值准备，从而削弱了当期盈利水平；销售费用和财务费用的上升也进一步侵蚀了利润空间。

典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。华润置地凭借差异化的商业模式、多元的赛道组合，积极探索房企发展新模式、培育业绩增长新动能，推动上半年业绩的平稳实现。2024年上半年，华润置地实现营业额791.3亿元，同比增长8.4%，核心净利润107.4亿元，微降4.7%。其中，经营性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，提升0.2个百分点，核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比51.4%，提升8.6个百分点。龙湖集团核心权益后净利实现47.5亿元，其中运营及服务业务收入131亿元，同比增长7.6%，利润占比进一步提升至八成以上。新城控股商管业务对业绩的贡献度不断提升，2024年上半年吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元，同比增长19.55%。

杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降

2024年以来，销售端及融资端的压力传导到资产负债表，房企货币资金普遍有所下滑，导致行业债务率有所上升，短期偿债能力有所下降。根据国家统计局数据，2024年1-6月房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18862亿元，下降9.1%；定金及预收款15999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。2024年上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，销售仍在深度调整的情况下，融资状况难言好转，且资金供需两端都将趋冷。

截至2024年六月底，代表房企整体杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%，较去年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较去年同期微降0.2。

图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况

数据来源：WIND，中指数据CREIS（点击查看）企业研究：https://www.cih-index.com/

从到期债务规模来看，仍有一定的偿债压力。截至2024年6月末，2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。房企仍应将现金流安全作为重中之重，对外充分利用政策资源优化资产负债表，为适应行业新周期做好准备。

将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的发展

表:部分企业未来经营策略

数据来源：企业财报，企业业绩说明会，中指研究院综合整理

2024年上半年，行业仍处于深度调整阶段，上市房企的盈利能力和流动性都遭遇了极大的挑战。未来随着房地产行业新模式加速构建，供需两侧政策持续优化，行业调整风险逐步出清，市场将逐步稳定并形成新的均衡局面，行业细分赛道下“危中有机”。未来在保证交付的背景下，上市房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。上市房企仍需内外兼修，对内顺应周期调整财务结构，提升核心竞争力，增厚资金安全垫；对外充分利用政策资源优化资产负债表，为适应行业新周期做好准备。

通过梳理分析部分房企未来的经营策略，可以发现主要聚焦在以下几点：

首先，房企应仔细审视自己竞争优势、资产和债务结构，将经营安全放在首位，继续加强对资金的流动性风险管理，加强销售回款管理，保持经营性现金流净流入；有效控制有息负债的规模，调整债务期限结构，做好资金管理保障经营安全。

其次，开发业务层面继续强调以销定投、提升产品和服务，促去化抓回款。在投资方面，房企应继续坚持“精准投资”和“以销定投”的稳健投资策略，强化投研体系支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕，重点投向一线城市和优质的二线省会城市。在产品方面，坚持客户为中心，满足客户需求，提供高品质的产品和服务，打造符合市场需求的“好房子”，提升客户满意度。在管理方面，深化精益管理，持续提高运营效率、降本增效，致力于实现有利润的增长。

此外，房企应坚持长期主义，主动把握形势，积极顺势而为，构建新的发展模式，打造新的业务增长点。房地产市场进入存量阶段，增量规模有限，房企发展模式转向建设管理、物业管理务、商业运营等经营业务，经营业务也越来越成为房企重要的利润来源。一方面，房企可探索多元化合作模式拓展轻资产业务，可积极寻求与金融机构、运营商、服务商等进行合作，共同开发轻资产项目，实现资源共享和优势互补，通过合作获取更多的项目资源和收入来源，同时降低自身风险。另一方面，房企应修炼内功，不断提升运营与服务能力，提高项目运营效率和服务质量，通过提供高品质的服务和增值产品，提升项目的附加值和竞争力，实现更高的收益。