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清远美林湖
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在环境配套上，土地辽阔的美林湖，再一次占据天然优势。
一共8000亩的天然湖泊，包含了美林湖、科莫湖、听山湖、荷塘湖、花溪湿地，犹如铺开了大自然画卷，环境当然是一流。
如此美景，也吸引了6公里长的滨湖水岸，在此落户。
自成一城，美林湖“晒”配套
3.5万方国际滨湖商业街、6万方博爱商业街、8万方独立商业mall、从幼儿园到中学全覆盖的15所学府、24小时服务的社区医院、“小鸟巢”演艺中心、五星级温泉酒店...所有配套，应有尽有。
同时，翰林山语、天琴半岛、美汇半岛、星汇半岛、星海游艇别墅等组团都有自己相应的商业配套。
子女就学一直是所有家庭最为关注的问题。前段时间广大附中新生摸底调查问卷一出，后台收到了业主们热烈的反响。备受大家关注的广大附中美林湖学校（第二校区）也将于上年9月1号正式开学。
正所谓“百年大计，教育为本”。美林湖秉承本心，汇聚优质教育资源，不少于15校规划，打造家门口的优质教育大城，极大地满足了适龄儿童入学需求。
而随着省级名校广大附中的落户和广大附文化的到来，美林湖九年一贯制公立学校，正式为“湖里”的学子们搭建成才阶梯。
立体交通，提速一城美好
美林湖汇集3国铁、2城际、2地铁（规划中），串联起城际轨道+磁悬浮+高速公路，以自身多维立体交通的优势，打造“半小时双城生活圈”，交通一体化描绘出项目的广阔前景。
一条城际轨道，改写了两座城市的历史。作为珠三角城际铁路网的重要工程项目，广清城轨一期已开通，从银盏站出发，1站达广州，3站至广州北站，可换乘地铁9/2/3号线通达广州市中心，直通白云机场，形成广州唯一的空铁联运模式，畅行湾区。
待广清城际全线建成通车后，美林湖业主从银盏站出发，三站即可达广州北站，未来还可直达白云区，畅享市区繁华。
高速路网方面，广清、佛清、肇花高速三条快线环绕，从高速快线延伸的各条城市干道，交织在美林湖，形成发达顺畅的交通路网。
项目自建楼巴系统，构建全天候无忧通勤。每天多达112班快线直达广深乃至白云机场，打造有品质的城市交通便捷生活。此外，项目规划的两大对外交通枢纽，跨市公交花都93路、花都39路、清远227路穿梭其中，更有235、262两大专线接驳广清轻轨银盏站，作为美林湖交通配套的重要一环，大大方便了业主来往广清两地。
户型鉴赏
建面约130㎡ 4房2厅2卫
建面约116㎡ 3房2厅2卫
建面约78㎡ 2房2厅1卫
建面约105㎡ 3房2厅2卫
▲实景图
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房产信息：
回望2023，几乎各行各业都感受到了一股寒气，房地产也不例外。
深圳楼市“卷疯了”，降价的风从光明吹到龙华再到南山，甚至浓眉大眼的豪宅也开始自刀；为刺激楼市，官方抛出的利好一个比一个重磅，从某种程度来说，过去因楼市过热而出台的各种禁制大部分已经解除。
这一年，深圳楼市经历了什么？又有多少深圳人买房了？
2023期末成绩
一年卖了约7.8万套房
我们先看一组数据。
2023年，深圳新房住宅全年共计成交共31621套，二手房成交32768套，合计64389套。
与2022年相比，新房成交同比下降约8%，二手房同比上涨了约50%，相比去年来看，成交量有明显回升，不过对照其他年份，仍然处在低谷期。
▲制图壹地产
如果再算上约1.45万套可售人才房（以下简称：人才房），深圳共卖出了约7.89万套住宅，比2022年多出了2万多套，算下来平均每天成交216套房，购买力依旧强劲。
即便卖了约7.89万套房，为什么还是感觉到行情差？
一方面在于，2023年新房供应量很大，而实际成交没有去年好。
据深圳贝壳研究院统计，截止2023年12月20日，深圳仅新批售预售的住宅就有7.2万套，均创下2015年来新高。
再看成交，2023年深圳新房仅成交了3.16万套，而2022年新房成交3.44万套，未能赶超。
当然也不可否认，这份成绩单明显受到了人才房赛道的影响。
▲图源，深圳贝壳研究院
另一方面，二手房价格持续走低，目前成交均价约6.5万/㎡。
在二手房市场，成交量虽同比涨了50%，但时间拉长来看，比2008年的历史最低水平还少了1万多套，目前倒数第二。
另外，二手房价格普遍下跌，就连一向坚挺的豪宅板块都扛不住。
据悉，深圳业主平均挂牌价2021年是9万多，到2023年就只有7万多；包括银行评估价也不断下调，业主们降价的幅度持续走高，市面的笋盘更多了，目前的成交均价在6.5万徘徊。
▲图源，深圳贝壳研究院
当然，这里要纠正一个认知。
我们往往用“5000套荣枯线”作为衡量二手房市场的重要标准。据深圳贝壳研究院统计，自2019年至今，近5年时间，深圳二手房月均成交量也才4475套，同样不达标，这个衡量指标或许还要更新。
144次推盘13次售罄2023没你想的那么差
这一年，深圳新房表现如何？
复盘2023年近144次推盘，全年商品房出现了6次“日光”，再算上7个售罄的人才房，共有13次日光。
虽不及20-21年高峰期的一半，但也比19/22年好很多。
▲制图壹地产，数据统计截止23年12月31日
具体来看，全年商品房开盘去化率超80%共出现了14次，其中在80-90%有6次，其余8次去化率均超95%，其中包括6次日光。
刨除香山道公馆两次尾盘入市，真正意义上的“日光盘”也仅有信义荔景御园、海德园A区、深房光明里、前海时代尊府这4盘；另外，潮樾府（一期）和云海湾花园都是接近售罄的水平。
值得注意的是，一口气推1400多套的珈誉时尚花园，去化率也在87%左右，最终备案率也超过了80%，如此大规模推盘能取得这个成绩，很难得。
除了开盘去化率，各项目的最终真实备案率不容忽视。
我们盘点2023年1-11月新房备案率发现，分化非常明显，有18个盘备案率在80%以上，且集中在1-9月，9-11月入市新盘中，最高备案率约68%。
这18盘中，除了开盘就表现很好的，也有项目开盘当天表现一般，但后续持销阶段很给力，成功实现低开高走，备案率飙升。
例如，中洲滨海华府二期开盘卖了约160套，备案率达88.7%；福田的天宸开盘去化仅6成，备案率高达96.2%；仅60人认筹的汇城茗院，备案率已高达99.2%。
▲制图壹地产，数据统计截止24年1月1日
足见，开盘成绩并不决定着楼盘最终的去化情况，只要产品够好，价格够诚意，依然会被买房人看见。
人才房+售保房“搅局”买房主打性价比
2024年，进入末班车的人才房还将继续供应，还有一万多套配售型保障房（以下简称：售保房）已经正式开工。
据不完全统计，2023年深圳人才房供应了约1.5万套左右，最终卖出约1.45万套，整体去化率超过90%，单看成交，人才房在这个池子里几乎分走了近3成流量。
每逢云海湾、海乐华府等核心地段的人才房入市，都会掀起一波人才房抢购潮；毕竟与同地段商品房相比，人才房价格更香，有的社区品质甚至比商品房还好。
关键是，十年后还能根据相关规定取得完全产权；与接下来推进的共有产权房、售保房相比，妥妥的时代红利。
目前，深圳人才房供应进度已经过半，在福田、南山、宝安等地，最值得关注的人才房项目还有8个，预计6千套房源蓄势待发。（4万+买宝中，5万+买前海！明年这1.2万套房能买到也是运气好）
▲图源：高德地图，制图壹地产
事实上，无论是新房销售的极致分化，二手房笋盘增多，还是人才房的火爆，都体现出买房人对性价比的追求。
除了人才房，今年还将迎来售保房。
深圳首批售保房共13个项目已经全面开工，预计将供应约超一万套房源，从地段分布来看，在福田、南山等中心区都有。
据相关文件推测，其价格可能比人才房、安居房更香，产权方面预计封闭流通，不过目前的相关细则及申请规则还没出来。（定了，价格超低的房子出现！深圳已确定9个项目，最快月底动工！）
▲图源：高德地图，制图壹地产
迈入2024，压力依然不小，算上库存+新房+二手房有近19.6万套供应，市场可能还会继续卷。(OMG！2024年，深圳商品房供应有近20万套！)
总之，新房今年要想杀出重围，除了在价格、宣传上花心思，也要沉下心来打磨产品，做好品控和交付，真正让业主感觉到物有所值！
数据来源：深圳贝壳研究院、深圳各项目官微、深房查小程序、大康黍稷等。
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